Патент или ндфл: что выгоднее при сдаче квартиры в аренду

Какие варианты доступны в 2019 году?

Сдача в аренду собственной квартиры – это один из способов получения доходов, поэтому государство пытается контролировать такие операции и начислять налоги на доходы от аренды.

Поэтому настоятельно не рекомендуется скрывать доходы, полученные от сдачи квартиры в аренду, от государственных органов. В настоящее время есть множество вариантов работы «по белому», то есть, с уплатой налогов и легализацией всех полученных доходов.

Однако теперь возникает вопрос – а какой вариант выбрать для осуществления деятельности по сдаче квартиры в аренду? Рассмотрим основные варианты.

1. Платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), не регистрируясь в качестве ИП. Вопреки слухам, вовсе необязательно регистрироваться в качестве ИП для получения доходов от аренды квартиры. Собственник при этом будет подавать ежегодно декларацию в ИФНС и уплачивать 13% от суммы полученных доходов.

Среди плюсов – относительная простота и отсутствие необходимости платить страховые взносы, а среди минусов – высокая налоговая ставка.

2. Зарегистрироваться в качестве ИП и выбрать упрощенную систему налогообложения (УСН). Возможны 2 варианта УСН – «Доходы», когда налог платится в размере 6% от суммы дохода или «Доходы минус расходы», когда сумма определяется как 15% от разницы между доходами и расходами ИП.

Отметим, что отличается не только сумма. Все ИП на УСН обязаны уплачивать страховые взносы на пенсионное и медицинское страхование в размере не меньше минимальной суммы (в 2020 году это 29 354 + 6 884 = 36 238 рублей). Но порядок оплаты отличается:

• ИП, использующие базу «Доходы», могут вычитать всю сумму страховых взносов из рассчитанного налога;
• ИП, использующие базу «Доходы минус расходы», могут учесть страховые взносы в сумме расходов.

Следовательно, при варианте «Доходы» в случае низкой суммы доходов достаточно будет заплатить только страховой взнос, а сумма налога будет равна нулю.

Среди плюсов варианта – более низкие процентные ставки и формирование страхового стажа, а среди минусов – необходимость регистрироваться, платить авансовые платежи по налогу и страховые взносы.

3. Выбрать новый налоговый режим – «Налог на профессиональный доход» (НПД). Это тот самый налог на самозанятых, который с начала 2020 года доступен в 4 регионах России – Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан.

Этот налоговый режим действует пока в экспериментальном режиме, но его условия достаточно выгодны для многих:

• налоговые ставки – 4 или 6% от суммы дохода (в зависимости от того, реализуется товар частным лицам или предпринимателям);
• регистрация и ведение учета – через мобильное приложение;
• страховые взносы – можно платить по желанию, причем только на пенсионное страхование (взнос на ОМС включен в налоговую ставку);
• ограничения на деятельность позволяют использовать режим тем, кто сдает жилье в аренду.

Налог на профессиональный доход ориентирован больше на тех, кто оказывает услуги и выполняет работы. Максимальный доход за год – 2,4 миллиона рублей.

Важно, что плательщики НПД могут параллельно работать на основной работе, главное – не по тому же виду деятельности, что и самозанятость. ИП тоже могут работать по НПД, только они не должны иметь наемных работников (чего обычно не требуется при сдаче квартиры в аренду)

ИП тоже могут работать по НПД, только они не должны иметь наемных работников (чего обычно не требуется при сдаче квартиры в аренду).

Таким образом, плюсов у нового налога множество – это и простота регистрации и ведения дела, и низкие ставки налога, и отсутствие необходимости платить страховые взносы. Среди минусов – работает только в 4 регионах.

Как видно, новый налоговый режим вполне может стать самым выгодным вариантом ведения бизнеса по сдаче квартиры, если этот бизнес располагается в одном из 4 регионов.

Расчет стоимости

П = ПВГД * 6%,

где ПВГД – это потенциально возможный годовой доход. Он устанавливается местными органами власти на основании средней стоимости аренды жилплощади. Например, за жилье, расположенное в центре Москвы, нужно будет отдать большую сумму, чем за то, которое находится на окраине или в другом городе.

Оплата происходит в два этапа:

• первая треть стоимости вносится на протяжении 90 дней с момента его оформления;
• остаток суммы – 2/3 – выплачивается до окончания срока действия документа.

Патенты, оформленные на срок до полугода, необходимо сразу оплачивать в полном объеме.

Перед выбором налоговой системы можно рассчитать, сколько придется отдать за переход на ПСН в том или ином регионе, и сравнить эту сумму с реальным доходом от такой деятельности. Возможно, окажется, что намного выгоднее платить НДФЛ, не тратя лишние силы и деньги.

Патент можно прибрести на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что период приходится на один календарный год. Законодательно, стоимость патента не является фиксированной и исчисляется как процент от возможного дохода.

В случае получения индивидуальным предпринимателем патента на срок менее двенадцати месяцев налог рассчитывается путем деления размера потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода на двенадцать месяцев и умножения полученного результата на количество месяцев срока, на который выдан патент (п.1 ст. 345.51 НК РФ).

Окончательная цена патента зависит от места, в котором располагается квартира и ее площади. Так, для Москвы в 2017 году действуют следующие расценки в зависимости от размера и расположения:

• До 50 кв. м — от 12600 руб. до 27000 руб.
• 50 кв. м. — 75 кв. м. – от 25200 руб. до 54000 руб.
• 75 кв. м. — 100 кв. м. – от 42000 руб. до 90000 руб.
• 100 кв. м. — 200 кв. м. – от 63000 до 135000 руб.
• 200 кв. м. — 300 кв. м. —    от 126000 до 270000 руб.
• 300 кв. м.- 600 кв. м. – от 210000 до 450000 руб.
• Свыше 600 кв. м.- от 420000 до 600000 руб.

Для Санкт – Петербурга стоимость патента зависит от площади квартиры:

• До 70 кв. м. – 24000 руб.
• 70 кв. м. – 150 кв. м. – 54000 руб.
• Свыше 150 кв. м. – 84000 руб.

Для остальных регионов цена годового патента рассчитывается индивидуально, в зависимости от конкретного субъекта. Узнать стоимость можно на сайте налоговых органов, найдя в поиске свой населенный пункт.

При этом стоит учитывать, что стоимость также зависит от срока, чем меньше времени будет действовать патент, тем ниже будет его цена.

Столичные власти разрабатывают новый порядок контроля за уплатой налогов при сдаче квартир в аренду, при котором стоимость патента будет различаться в зависимости от адреса квартиры и ее площади. Об этом 5 марта 2014 года в ходе пресс-конференции «Декларационная кампания-2014» сообщила заместитель руководителя Департамента экономической политики и развития Москвы Мария Багреева. С места события передает корреспондент Клерк.Ру Сергей Васильев.

В соответствии с законопроектом, стоимость патентов на сдачу жилья в пределах МКАД, кроме Центрального округа, 50 и менее кв. метров составит 18 тыс. рублей, а стоимость патента на сдачу квартир площадью от 50 до 75 кв. метров на этой же территории составит 36 тыс. рублей. При этом стоимость патента на квартиры от 75 до 100 кв. метров площадью, как и прежде останется в размере 60 тыс. рублей в год.

В частности, по словам Н.Сергуниной, документом предусматривается уменьшить стоимость патентов на сдачу в аренду квартир площадью до 75 кв. метров, кроме Центрального административного округа. В частности, в настоящее время стоимость годового патента на сдачу квартир площадью 50 и менее квадратных метров составляет 30 тыс. рублей в год, а площадью свыше 50 кв. метров — 60 тыс. рублей в год.

Как сказал М. Решетников, мэрия Москвы и Минфин разрабатывают соответствующие изменения в налоговом кодексе. К осени будет готов пакет поправок, который поможет сделать патентную систему гибче. На сегодняшний день налоговое законодательство никак не может изменить размер стоимости патента в зависимости от района, в котором расположена площадь, сдаваемая в аренду, хотя и может внести в стоимость дополнительную градацию от количества кв. м площади.

Годовой патент на сдачу жилого помещения в аренду стоит сегодня 60 тыс. руб., что делает его покупку выгодной, только если стоимость сдачи квартиры превышает 90 тыс. р., а это может иметь место только при дорогой элитной недвижимости. Примеры такой недвижимости смотрите тут, где представлены вашему взору лучшие предложения по аренде квартир.

○ Процедура получения патента.

Чтобы получить патент, нужно следовать определенному алгоритму:

1. Зарегистрироваться в качестве ИП, представив следующие документы:
   • Заявление о постановке на учет (заполняется по установленной форме).
   • Чек об оплате госпошлины в размере 800 рублей.
   • Паспорт (копия).
2. Выбрать патентную систему налогообложения, написав соответствующее заявление после получения статуса ИП. Его можно подать одновременно с регистрацией ИП, либо за 10 дней до начала осуществления предпринимательской деятельности по данной форме налогообложения.
3. Оплатить патент. Сделать это можно в полном объеме либо частично, в зависимости от срока его действия.

○ Основания для получения патента.

Для того, чтобы приобрести патент, налогоплательщик должен соответствовать следующим критериям:

• Являться владельцем недвижимости, которая будет сдаваться в аренду.
• Иметь статус индивидуального предпринимателя.

В последнем случае закон также предусматривает некоторые ограничения для ИП, желающего приобрести патент.

1. В случае привлечения наемных работников, их число не должно превышать 15 для всех видов предпринимательской деятельности.
2. Общий доход за 12 месяцев не должен превышать 60 млн. рублей.

При этом важно учитывать, что если арендодатель планирует сдавать больше одного объекта недвижимости, ему нужно приобрести отдельный патент на каждый из них

Как получить патент

Патент выдается на срок от 1 до 12 месяцев, но в рамках одного календарного года. Например, если вы переходите на патент с сентября, то срок его действия будет не больше четырех месяцев (сентябрь, октябрь, ноябрь и декабрь).

По общему правилу, патент действует в одном субъекте РФ. Региональные власти при введении ПСН могут «разбить» территорию субъекта РФ на более маленькие территории. Тогда патент применяется только в границах этих территорий. Например, Саратовская область — субъект России. Областным законом о патенте ее территория делится на 5 групп, где Саратов — отдельное муниципальное образование. Значит, купив патент в Саратове, вы не сможете его использовать за пределами этого города. Для осуществления деятельности на другой территории нужно будет купить второй патент.

Один патент — для одного вида деятельности. Если вы планируете заняться вторым видом деятельности или вести бизнес еще и в соседнем регионе, то придется получить второй патент или совмещать ПСН с другой системой налогообложения.

Чтобы перейти на патент, нужно подать заявление в налоговую инспекцию по месту регистрации. Но если вы планируете вести деятельность в другом регионе, то заявление можно подать в любую налоговую инспекцию этого региона. Заявление следует подавать за 10 рабочих дней до перехода на патент. Если вы планируете применять патент сразу после регистрации бизнеса, приложите заявление к документам на регистрацию ИП (см. «Регистрация ИП: пошаговая инструкция»).

Заявление на получение патента можно представить лично (либо через представителя), направить по почте или в электронном виде через интернет.

Через 5 рабочих дней налоговая инспекция или выдаст вам патент, или направит уведомление об отказе. Почему могут отказать в выдаче патента:

• для вашего вида деятельности патент не действует;
• указан срок, на который нельзя приобрести патент — больше 12 месяцев или за пределами календарного года;
• вы уже потеряли право на патент или досрочно прекратили деятельность на патенте;
• есть задолженность по оплате предыдущего патента;
• в заявлении не заполнены обязательные поля.

Порядок оформления

Порядок оформления патента для сдачи жилья внаём включает в себя следующие шаги:

1. Получение статуса ИП.
2. Подготовка заявления установленного образца.
3. Сбор документов.
4. Подача пакета бумаг в налоговый орган.
5. Ожидание решения и получение патента.
6. Внесение платы.

Более подробно с каждым из описанных выше этапов можно ознакомиться ниже по тексту.

С чего начать, нужно ли проводить регистрацию ИП?

В первую очередь, собственнику квартиры необходимо получить статус ИП. Данное условие прописано в п. 1 ст. 346.44 НК РФ. Для регистрации в качестве индивидуального предпринимателя заявителю необходимо собрать пакет документов и обратиться в налоговый орган по месту проживания.

Подать документы на получение статуса ИП можно несколькими способами:

• самостоятельно;
• через личный кабинет на портале «Госуслуги» (потребуется ЭЦП);
• через нотариуса или банк;
• при помощи посредника (юридическая фирма или частный юрист).

Также на подготовительном этапе необходимо определиться с кодом ОКВЭД (вариант, наиболее подходящий для сдачи жилья в аренду, указан выше по тексту).

Куда обращаться?

Для оформления патента на сдачу жилья внаем, собственнику недвижимости необходимо подать соответствующее заявление в налоговый орган по месту проживания. Сделать это можно несколькими способами:

• путем личного визита в инспекцию;
• через своего представителя;
• в электронной форме;
• отправить по почте с описью вложения.

Внимание. Следует помнить, что заявление должно быть направлено в налоговый орган за 10 дней до начала ведения предпринимательской деятельности

В данном случае это предоставление своего жилья во временное пользование за плату.

Сроки процедуры

В соответствии с п. 3 ст. 346.45 НК РФ налоговые органы обязаны рассмотреть заявление на выдачу патента в течение 5 дней с момента его поступления. При этом в адрес заявителя высылается готовый патент или же уведомление об отказе в выдаче такого документа.

Возможные затраты

Всю совокупность затрат, с которыми может столкнуться собственник, желающий оформить патент для сдачи своей недвижимости внаем, можно разделить на две основные категории:

Расходы, которые могут возникнуть на этапе регистрации статуса ИП – сюда можно отнести следующее:
Уплата госпошлины (800 рублей). При подаче документов в онлайн режиме такой платёж не взимается.
Оформление доверенности на представителя (500-1500 рублей).
Услуги нотариуса (1200-3200 рублей). Нотариальное удостоверение паспорта и заявления (при подаче бумаг через представителя).
Почтовые расходы (200 рублей).
Приобретение ЭЦП (3000-3500 рублей)

При подаче документов в онлайн режиме.
Вознаграждение юридическим посредникам (3000-7000 рублей).

Внимание. Итоговая стоимость получения статуса ИП будет зависеть от выбранного способа направления документов в налоговый орган

Самый дешевый вариант – доставить документы лично. Однако это займет много времени.

Расходы, возникающие после получения патента – сюда можно включить саму плату за применение патентной системы налогообложения и страховые взносы (собственник квартиры их будет вносить только за себя, при условии, что у него нет наемных работников).

Причины лишения лицензии

В законе приведен список причин, по которым индивидуальный предприниматель может лишиться лицензии на патент. Сюда относятся следующие ситуации (п. 6 ст. 346.45 НК РФ):

• если годовой доход от сдачи жилья в аренду превысил 60 000 000 рублей;
• в случае несоблюдения условия, прописанного в п. 5 ст. 346.43 НК РФ;
• если в течение отчетного периода были реализованы товары, не относящиеся к розничной торговле (эта причина актуальна для предпринимателей, занимающихся соответствующим видом деятельности).

Таким образом, для исключения проблем с налоговыми органами, а также легализации доходов, получаемых от сдачи жилья внаем, собственники могут оформить патент. Для его получения предварительно необходимо будет зарегистрироваться в статусе индивидуального предпринимателя.

Преимущества и недостатки

Патентная система не пользуется особой популярностью среди предпринимателей – на ней работает всего несколько процентов ИП.

Чтобы иметь возможность оценить эту систему, нужно рассмотреть ее достоинства и недостатки.

К преимуществам покупки можно отнести:

• освобождение от уплаты некоторых видов налогов;
• отсутствие необходимости сдавать декларацию, а также вести налоговый и бухгалтерский учет;
• простота и понятность в применении системы и расчете налога;
• дифференцированный подход (размер потенциального дохода различается для предпринимателей с разными критериями).

Значительную экономическую выгоду приносят сданные в аренду квартиры, расположенные в элитных районах и имеющие большую площадь.

Недостатками приобретения являются:

• расчет налога осуществляется от размера потенциального дохода, который на практике может оказаться выше реального;
• часть стоимости отчислений необходимо вносить наперед, что не предусмотрено ни в какой другой налоговой системе;
• величина страховых взносов, отчисляемых ИП, не уменьшает размер подлежащего уплате налога;
• от необходимости вести некоторую отчетность (в форме книги учета доходов) ИП все равно не избавляется.

Как и любой вариант налогообложения, патентная система имеет как плюсы, так и минусы. К ее несомненным преимуществам относится то, что ИП, имеющий патент не должен уплачивать налог с НДС и имущества, которое используется для осуществления предпринимательской деятельности (в данном случае жилплощадь). Также приобретение патента предполагает и другие плюсы:

• Нет необходимости в сдаче декларации.
• Не требуется ведение как бухгалтерского, так и налогового учета.
• Система применения и расчет суммы налогов отличаются предельной простотой.
• Есть возможность дифференцированного подхода, благодаря которому размер возможного дохода высчитывается  на основе определенных критериев.

К минусам ПСН относится:

• Расчет налоговых выплат на основе объема возможного дохода, который в итоге может быть меньше предполагаемого.
• Необходимость внесения некоторой части налога авансом.
• На размер налоговых выплат не влияют страховые взносы, которые отчисляются регулярно.

Получение патента для ИП

Самозанятые и сдача квартиры в аренду — как оформиться арендодателю

Чтобы оформить патент для индивидуального предпринимателя, изначально нужно стать ИП. С этой целью собственник недвижимости предоставляет в налоговой инспекции ряд документов, перечисленных ниже.

• Заявление на регистрацию, которое должно быть составлено по форме № 21001. В образце бланка прописывается ОКВЭД 68.20.1, подразумевающий предоставление жилой площади в аренду. В случаях, когда на регистрацию приходит доверенное лицо, выполняющее поручение собственника, заявление предварительно заверяется нотариусом. Стоимость подобной услуги составляет 900-1100 рублей.
• Копия заполненных страниц паспорта.
• Квитанция банковского учреждения, подтверждающего внесение платежа. Стоимость госпошлины составляет 800 рублей.

Подача документов осуществляется в налоговую инспекцию по месту жительства владельца недвижимости. Заполнение не займет много времени. Срок государственной регистрации не превышает 3 дней. Сюда не входят дни приема документов и выдачи свидетельства.

В случае, если ИП решил сдавать недвижимость в аренду согласно патента, следует посетить налоговую инспекцию и подать заявление. Процедура выполняется за 30 дней до того, как начинается использование УСН. При составлении заявления используется форма № 26.2.П-1

Очень важно прописать вид предпринимательской деятельности (передача жилого помещения во временное пользование)

Заявление

Подавать документ необходимо в налоговую инспекцию, где предприниматель состоит на учете. В случае, когда предприниматель проживает не по адресу аренды, рекомендуется передавать заявление в фискальный орган, к которому относится сдаваемая жилищная площадь. Заявление рассматривают на протяжении 10 дней. Выходные дни не считаются. Патент на ип на аренду исключает сдачу декларации.