Проблемы рынка жилья при онлайн сделках: возможен ли полностью дистанционный процесс

Содержание и законность

Содержание сделки – это совокупность многих составляющих сделку условий, которые порождают некоторый правовой результат. Законность содержания – это возможность соответствия условий заключенной сделки соответствующим требованиям закона. В зависимости от своего содержания сделка может отличаться от диспозитивных норм, которые были установлены законом (и в таком случае она признается сделкой по аналогии с законом) или вообще может быть не предусмотрена (и признается сделкой по аналогии с правом), однако вне зависимости от ее вида она не должна противоречить основаниям нравственности и правопорядка, а также общепринятым началам и смыслу гражданских законов, требованию справедливости, добросовестности и разумности.

Совершить сделку могут уполномоченные субъекты из ряда дееспособных физических и правоспособных юридических лиц. Закон признал собственные волеизъявления необходимыми, но достаточными условиями для того, чтобы совершить сделку для ограничено или частично дееспособных физических лиц, но воля, высказанная такими лицами обязательно должна быть подтверждена лицом, у которого есть на это полномочия согласно закону: родители, усыновители, попечители. Юридическое лицо, которое обладает общей правоспособностью, может совершать любые виды сделок, которые не запрещены законом. Юридическое лицо, которое обладает специальной правоспособностью, может совершать сделку, которая не запрещена законом, за исключением тех видов сделки, которые противоречат цели их действий, установленной законом. Некоторые виды сделок могут быть совершены организацией только в случае наличия специального разрешения (лицензии).

Если сделка действительна, то она предполагает совпадение понятий воли и волеизъявления того, что принимал в ней участие. Если действительные желания, намерения лица и их выражение вовне не соответствуют друг другу, это является достаточным поводом для того, чтобы счесть сделку недействительной. Стоит помнить, что до тех пор, пока суд не обнаружил несовпадения, действует презумпция совпадения вышеупомянутых понятий.

Воля должна формироваться свободно. У лица должно быть четкое представление о том, какая должна быть сделка и её конкретные элементы. Необходимо отсутствие факторов, которые могли бы исказить представления и ожидания лица (заблуждения, обманы) или создать видимость наличия внутренней воли при ее отсутствии (насилие, угрозы), иначе может иметь место дефектная воля или сделка будет заключена с пороком воли.

Волеизъявление должно выражаться четко и однозначно и быть соответствующим воле, потому что сделка должна быть совершенной не напоказ (притворные или мнимые сделки), а с непосредственным намерением порождения определенных юридических последствий.

В странах, подлежащих общему праву (из-за доктрины «синего карандаша») суды имею полномочия менять условия договора, чтобы исключить из его содержания положения, которые являются недействительными или которые невозможно выполнить, а также определить, что за условия изначально подразумевались сторонами, заключающими договор.

Сделку необходимо совершать в предусмотренном законом и договоренности сторон порядке. Если простая письменная форма не соблюдена, сделка может быть признана недействительной в некоторых случаях, оговоренных законом. Если не соблюдена нотариальная форма, которую требует закон, или государственной регистрации, которую требует закон, сделка может быть признана недействительной.

Статья 178 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
   Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
2. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего Кодекса.
   Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.

Понятие сделки

Обстоятельства (основания), с наступлением которых связываются установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, определены в законе.

В частности, в ГК РФ устанавливаются юридические факты, которые обусловливают возникновение гражданских прав и обязанностей. Одним из таких юридических фактов являются сделки.

Гражданско-правовая сделка — это наиболее часто встречающийся юридический факт, на основе которого возникают гражданские права и обязанности. В сделках выражаются различные имущественные отношения как между организациями, так и между этими организациями и гражданами, а также между гражданами. Особенно велико значение сделок в сфере имущественных отношений между коммерческими организациями. Здесь они выступают в качестве эффективного средства рыночного хозяйства.

Сделки определяются как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Примером заключения сделки посредством установления гражданских прав и обязанностей является принятие гражданином-покупателем предложения магазина о заключении договора розничной купли-продажи.

Если же оптовая и розничная торговые организации заключают соглашение о зачете взаимных требований, то такое соглашение является примером сделки, прекращающей ранее существовавшие правоотношения.

Сделки являются волевыми актами. Они выражают волю их участников. Волевым характером сделки отличаются от другого вида юридических фактов — событий, которые наступают помимо воли людей и от нее не зависят.

Воля участников сделки направлена на установление правомерных  юридических последствий. Этим сделка как юридический факт отличается от правонарушения (деликта). Лицо, причиняющее вред, обычно не желает наступления правовых последствий, они возникают помимо его воли. Участники же сделки заключают ее, желая вызвать те или другие юридические последствия.

Действия лиц, не имеющие целью добиться юридических последствий, не могут привести к сделке. Например, принятие работником приглашения профкома участвовать в туристическом походе является волевым актом, выражающим определенное намерение лица. Однако это волеизъявление не создает гражданско-правовую сделку, так как оно лишено намерения породить юридические последствия.

Каждый из участников сделки при ее совершении обладает определенным намерением (внутренней волей) достичь известного правового результата. Именно из совершенных действий субъектов сделки можно узнать об этом намерении. Чтобы воля могла быть взаимно воспринята участниками сделки и третьими лицами, необходимо выразить ее вовне. Внешнее выражение внутренней воли участников сделки, из которого можно составить представление о ее содержании, называется волеизъявлением.

Гражданское законодательство предусматривает разнообразные способы изъявления участниками сделки своей воли. В одних случаях она может выражаться при помощи прямого волеизъявления посредством устных или письменных заявлений, в других — путем конклюдентных действий, т.е. действий, из совершения которых можно сделать вывод о наличии воли, в третьих — посредством молчания. Таким образом, если путем прямого волеизъявления внутренняя воля выражается участником сделки непосредственно, прямо в устной или письменной форме, то конклюдентное волеизъявление определяет намерение участников сделки не непосредственно, а посредством предварительного анализа и оценки их действий, на основе которых можно составить представление о воле участников сделки. Например, если в ответ на сделанный организацией заказ поставщик отгружает покупателю товары, то из этого факта с несомненностью следует, что поставщик изъявил свое согласие на поставку заказанных товаров.

Одним из способов выражения воли участниками сделки может служить молчание, однако, учитывая особенность данного способа выражения внутренней воли, молчанию придается юридическая сила только в случаях, установленных законодательством.

Как правило, внутренняя воля участников сделки и ее проявление вовне, т.е. волеизъявление, совпадают. Если такого совпадения нет, сделка может быть признана недействительной, например как заключенная под влиянием заблуждения, обмана и т.п.

Формы сделок

Все соглашения заключаются либо в устной, либо в письменной форме. В первом случае нет никакого закрепления. Однако устные соглашения тоже имеют юридическую силу, например, договоренность в отношении алиментов между супругами при разводе.

Устные

Говоря об устных сделках, стоит отметить, что данный вид не предпочтителен, когда речь идет о крупных финансовых расчетах. Также не рекомендуется данная форма при пролонгированных платежах или расчетах после даты передачи товара или оказания услуги.

Письменные

Письменные сделки бывают двух видов – заверенные нотариально и нет. 

В обязательном порядке в письменном виде фиксируются следующие сделки:

• между юридическими лицами;

• между компанией и гражданином;

• между людьми, если сумма больше десяти минимальных размеров оплаты труда.

В большинстве случаев сделка оформляется по установленному законом образцу (если не предусмотрено, то в свободной форме) в двух или более экземплярах. Обязательна постановка подписей всех участников соглашения.

Государственная регистрация сделок

Преимущественно процедура применима при операциях, совершаемых с собственностью. В ситуациях, предполагающих обязательную государственную регистрацию, правовые последствия сделки считаются действующими только после непосредственного факта регистрации.

Ранее игнорирование процедуры, положенной по закону, выступало основанием для объявления недействительности правоотношений. Однако сейчас отсутствие госрегистрации означает, что сделка не осуществлена, но не ничтожна. При проведении обязательной процедуры правовые последствия акта вступят в действие.

Сделка, заключаемая субъектами, представляет собой добровольное волеизъявление, позволяющее достичь правовой цели. В одних случаях намерение выражается письменно, в других — устно, а иногда и в форме молчания

Для объявления сделки действительной важно придерживаться норм законодательства, учитывать вид совершаемой операции, соблюдать порядок ее оформления и заключения

Статья 153. Понятие сделки

Сделками признаются действия граждан и , направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Хотя реформа гражданского законодательства и не затрагивает статью 153 Гражданского кодекса РФ, но раз уж речь идет о сделках, то начать надо с определения этого понятия.

Сделка является наиболее распространенным в гражданском праве юридическим фактом и основанием возникновения гражданских прав и обязанностей. Сделки незаменимы в экономическом обороте, поскольку весь товарообмен (а также выполнение работ, оказание услуг и т.д.), совершаемый как гражданами, так и , не более чем массив гражданско-правовых сделок.

Все необходимое для жизни гражданина, для деятельности юридических лиц приобретается совершением сделок. , принятие наследства, покупка (вещей, продуктов, квартиры), образование и развлечения, учреждение юридического лица и многое-многое подобное — это гражданско-правовые сделки.

Не случайно слова «сделка» и «действие», «сделать» — однокоренные. Посредством сделок реализуется инициатива и предприимчивость лиц, сделки в гражданском праве — это выбор и свобода вступления в экономические отношения.

Из определения сделки следует, что ее основными чертами являются:

1) действие — волевой («сознательный») акт;

2) правомерность действия;

3) направленность на юридический результат;

4) наступление юридического результата — возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей.

Эти черты сделки позволяют отличать ее от иных юридических фактов как оснований возникновения гражданских прав.

Так, сделка как волевое действие отличается от события, наступление которого не зависит от воли субъекта (публичное обещание награды — волевое и сознательное действие лица — сделка, а наступление определенного возраста — независимое от воли лица — событие).

Сделка как волевое правомерное действие отличается от неправомерных действий (в частности, от неправомерного причинения вреда — деликта). Неправомерные действия также влекут возникновение гражданских прав и обязанностей (например, обязанность возместить причиненный ), но сделками не являются.

Сделка — правомерное волевое действие, сознательно направленное на достижение конкретного юридического результата. Эта черта отграничивает сделки от юридических поступков (изготовление новой вещи, обнаружение клада и т.д.).

Направленность на конкретный юридический результат, «правовая цель» сделки (приобрести вещь в собственность, завещать имущество и др.) в цивилистике именуется «каузой». Каузу как правовое понятие следует отличать от экономических, психологических, эмоциональных и иных мотивов совершения той или иной сделки.

И, наконец, волевое, правомерное, направленное на правовой результат действие становится сделкой, если положительный результат достигнут — гражданские права и обязанности возникли, изменились или прекратились.

Статья 154. Договоры и односторонние сделки

1. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

2. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

3. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Статья 155. Обязанности по односторонней сделке

Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.

Статья 156. Правовое регулирование односторонних сделок

К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

3. Если наступлению условия воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.
   Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

Как отказаться от совершения односторонней сделки

Рассмотрим пример. Одна из разновидностей односторонней сделки – добровольная передача недвижимости адресату. Одаряемый имеет право отказаться принимать жилье. Отказ можно оформить только после даты оформления дарственной и передачи бумаг на оформление сделки в регистрирующий орган. Если документация уже была направлена в Росреестр, отменить регистрацию можно только через суд.

Для отказа одаряемый должен направить заявление в Росреестр о завершении учетных работ. Второй шаг – составление иска о расторжении соглашения и направление его в суд. Одаряемый может отказаться от недвижимости и после того, как он уже вступил в права собственности. Сделать можно это в течение года после вступления в права собственности в стандартных случаях. Если имеются особые обстоятельства, этот срок продлевается до 3 лет.

Отличие сделок от других юридических фактов

Юридическим фактом называют обстоятельство, с которым связано определенное правоотношение – изменение, прекращение или возникновение правоотношения.

Сделка – действие, которое осуществляется по свободной воле участников, направленное на прекращение, изменение или возникновение правоотношений.

Данные понятия направлены на определенную трансформацию, формирование или прекращение правоотношений, но имеют разную природу. Сделкой можно назвать только результат свободной воли участников, юридический факт не всегда зависит от свободы воли сторон, к которым относится данный факт.

Таким образом, не являются сделкой определенные виды юридических фактов. К понятию «юридический факт» нельзя использовать норму о недействительности сделок.

Согласно решению Конституционного Суда, сделкой не являются неправомерные действия, которые могут повлечь изменение, прекращение или возникновение прав и обязанностей у других лиц.

Спорные моменты

Существует спорный момент, который применим именно к односторонней сделке, а не к договорам: законной ли будет отмена сделки, если об ее положениях уже узнали заинтересованные лица. К примеру, организация подала в СМИ объявление о проведении конкурса. Заинтересованные лица (адресаты) ознакомились с сообщением, но конкурс пришлось отменять. Законодатели считают, что сделка признается бесповоротной тогда, когда адресаты получили уведомление (увидели сообщение). Указания, касающиеся рассматриваемой ситуации, содержатся в пункте 1 статьи 188 ГК РФ, в статье 371 ГК РФ. Если возникло противоречие, которое не разъясняется законами, лицо вправе действовать на основании сложившейся практики.

Статья 171 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным

1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.
   Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость в деньгах.
   Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.
2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

Что такое сделка

Представляет собой действие совершаемое физическим и юридическим лицом с целью оказания услуг или продажи товара, а также иных действий направленны на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. По этому признаку сделки отличаются от неправомерных действий, с которыми закон связывает возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, таких, как деликты (гл. 59 ГК) и неосновательное обогащение (гл. 60 ГК).

При этом не требуется, чтобы лицо точно осознавало все юридические последствия сделки. Достаточно в общем понимать, что действие направлено на юридический результат.

Недействительные сделки и их последствия

В нормах ГК, закрепляющих общие положения о сделках, большое внимание уделяется вопросам их недействительности. Гражданское законодательство относит к недействительной. всякую сделку, не соответствующую требованиям закона

Поскольку закон (в том числе и подзаконные акты) требует, чтобы в сделке была выражена подлинная воля ее участников в требуемой в подлежащих случаях форме, а также, чтобы ее участники обладали дееспособностью, то нарушение одного из перечисленных условий влечет недействительность сделки

всякую сделку, не соответствующую требованиям закона. Поскольку закон (в том числе и подзаконные акты) требует, чтобы в сделке была выражена подлинная воля ее участников в требуемой в подлежащих случаях форме, а также, чтобы ее участники обладали дееспособностью, то нарушение одного из перечисленных условий влечет недействительность сделки.

Недействительные сделки могут быть либо оспоримыми, либо ничтожными.

Как видно из ее названия, оспоримая сделка

может быть оспорена. Таковой ее может признать суд по основаниям, установленным в ГК РФ. В зависимости от существа оспоримой сделки требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ.

Случаи, в которых молчание признается выражением воли

Молчание, согласно законодательству, является основанием и признаком заключения сделки в таких случаях:

1. Покупатель, который приобрел некачественный товар, не пользуется правом указать на данные проблемы.
2. Арендатор продолжает использовать арендованный объект после заключения срока договора, а арендодатель не совершает прямых действий, относительно данного договора. В таком случае, договор считается автоматически продленным.
3. Другие договора, которые по истечению срока не продлены и не прерваны лицом, которое предоставило услуги по договору.
4. Если после окончания срока доверительного договора нет волеизъявления о продлении и прерывании данного договора.

Полезные ссылки по теме «Сделки: понятие виды форма сделок»

1. ГК РФ (Закон № 302-ФЗ от 30.12.2013):

2. (Закон № 99-ФЗ от 05.05.2014)

3. Изменения в Гражданский кодекс РФ, внесенные Законом № 100-ФЗ от 07.05.2013 и Законом № 142-ФЗ от 02.07.2013:

• Объекты гражданских прав (статьи 128 — 136)

• Ценные бумаги (статьи 142 — 1495)

• Нематериальные блага и их защита (статьи 150 — 1522)

• Сделки (статьи 1571 — 1651)

• Недействительность сделок (статьи 166 — 181)

• Решение собраний (статьи 1811 — 1815)

• (статьи 182 — 1881)

• Исковая давность (статьи 196 — 207)

Изменения в ГК РФ, внесенные Законом № 367-ФЗ от 21.12.2013 (статьи 334 — 3922 ГК)

Изменения в статьи 307 — 395 ГК РФ в части обязательственного права (Закон № 42-ФЗ от 08.03.2015)

Изменения в общие положения о договоре (статьи 4291 — 4491) (Закон № 42-ФЗ от 08.03.2015)

Изменение и расторжение договора (статьи 450 — 453) (Закон № 42-ФЗ от 08.03.2015)

Статья 165.1. ГК РФ Юридически значимые сообщения

Нередко применяемая классификация юридических фактов, предполагающая, что действия исчерпываются деликтами, поступками, актами и сделками, практически явно недостаточна. В частности, существуют такие юридические факты, как недействительные сделки, исполнение недействительных сделок и др.

1. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
   Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
2. Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Например, уведомление должника о состоявшейся цессии (п. 3 ст. 382 ГК РФ) не выступает сделкой по передаче права требования, однако влечет последствие в виде освобождения кредитора от риска исполнения обязательства первоначальному кредитору (цеденту): такое исполнение после уведомления должника не освободит его от обязательства, поскольку исполнение будет считаться ненадлежащим.

Государственная регистрация прав в срок не позднее чем в 30 дней (месячный срок) со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом, а ипотеки жилых помещений— не позднее чем в течение 5 (пяти) рабочих дней с указанного дня.

Отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается, в том числе по договорам цессии по которому к перешло право требования неустойки от застройщика за просрочку передачи квартиры (Решение ВС РФ № А41-59308/2016), так как согласно п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки.

Поделиться с друзьями

Ссылки по теме:

Соотношение контракта, соглашения, сделки и договора

В практической деятельности можно часто встретить такие термины, как контракт и соглашение. Понятие контракт, как правило используется при заключении сделок для государственных и муниципальных нужд (например, муниципальный контракт на закупку оборудования). Термин «соглашение» в свою очередь употребляется в случае, когда на основании данного документа вносятся изменения в первоначальный договор (например, соглашение об изменении условий договора поставки).

Можно сделать вывод, что разграничение сделки, договора, соглашения и контракта весьма условно. Договор, соглашение и контракт всегда признаются сделками (сделка – общее, а остальные понятия – частное). Кроме того, сделка может быть односторонней, а договоры, соглашения и контракты нет, и это – самое существенное их отличие. К любому договору применим термин «сделка», и такое употребление не будет являться ошибкой. А односторонняя сделка в свою очередь договором, контрактом, либо соглашением именоваться не может.

Статья 165 ГК РФ. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации

1. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
2. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
4. В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

Отличие сделок от других юридических фактов

Юридическим фактом называют обстоятельство, с которым связано определенное правоотношение – изменение, прекращение или возникновение правоотношения.

Сделка – действие, которое осуществляется по свободной воле участников, направленное на прекращение, изменение или возникновение правоотношений.

Данные понятия направлены на определенную трансформацию, формирование или прекращение правоотношений, но имеют разную природу. Сделкой можно назвать только результат свободной воли участников, юридический факт не всегда зависит от свободы воли сторон, к которым относится данный факт.

Таким образом, не являются сделкой определенные виды юридических фактов. К понятию «юридический факт» нельзя использовать норму о недействительности сделок.

Согласно решению Конституционного Суда, сделкой не являются неправомерные действия, которые могут повлечь изменение, прекращение или возникновение прав и обязанностей у других лиц.