Что такое reit фонды и как в них инвестировать

Какие REIT есть в мире и на Санкт-Петербургской бирже

Если вы инвестируете через зарубежного брокера, то сайт https://www.reit.com/ вам в помощь. Там представлены все существующие фонды недвижимости.

x

Далее вам нужно немного пролистать страницу до перечня инструментов и поставить следующие фильтры:

1. Инструмент – оставляем пустым;
2. Сектор – Недвижимость;
3. Отрасль – можно поставить интересующую вас отрасль, либо не ставить и посмотреть, что вообще есть на СПБ.

Самые крупные в сфере торговли:

Все фонды недвижимости в сфере ТЦ на СПБ бирже

Лидером рынка моллов является Simon Property Group (SPG), у них по состоянию на 25.05.2020 самый диверсифицированный бизнес, представленный в Америке и Европе.

x

Статус квалифицированного инвестора не нужен.

Учитывайте, что цены представлены на момент самого начала рецессии, а сектор REIT сильно падает в цене, причем в разы. После восстановления цена начинает расти и приходит к своим справедливым значениям и даже выше.

Как выбрать REIT

Чтобы правильно выбрать REIT требуются навыки фундаментального анализа, которые необходимы для выбора акций. При выборе REIT нужно смотреть не только на то, в какую недвижимость осуществляются вложения, насколько эффективно со своими управляющими возможностями справляется фирма. Бизнес может приносить нормальные деньги, но доходность процесса будет низкой для инвесторов. Действуем по классике:

• изучаем финансовую отчетность;
• мультипликаторы также просматриваем;
• коэффициент автономии, количество заемных и личных средств;
• какая финансовая нагрузка и т.д.

В общем, изучаем все документы и статистические данные. Внимательное знакомство требуется, особенно если вы намерены инвестировать в конкретный REIT-фонд

Что такое REIT?

REIT представляют собой инвестиционные фонды, приобретающие и строящие объекты недвижимости, а также управляющие ими. Акции REIT являются отдельным классом активов, основанным на зарубежной недвижимости и доступным для включения в инвестиционный портфель.

Управляющая компания фонда REIT берет на себя все процессы по поиску недвижимости, арендаторов, контролирует состояние объектов и т.д. Инвестор просто покупает обращающиеся на биржах акции REIT. При этом он фактически становится совладельцем находящейся в активах фонда недвижимости.

Стоимость акций REIT невысока: от $10. Поскольку можно купить хоть всего одну акцию, крупные денежные суммы для таких вложений не требуются. В отличие от покупки объектов недвижимости за рубежом напрямую, где суммы для инвестирования нередко стартуют от сотен тысяч долларов и выше.

Покупку акций REIT гораздо проще осуществить и в техническом аспекте. Для приобретения этих бумаг не нужно открывать заграничные банковские счета, искать хорошо знающего местный рынок посредника, проводить юридическую проверку намеченной к покупке недвижимости и пр. Единственное, что от вас требуется – получение доступа к биржам, на которых обращаются акции REIT.

Обычно REIT инвестируют одновременно в значительное число объектов недвижимости. Существуют также инвестиционные фонды (например, ETF), вкладывающие средства в сотни разных REIT. Это обеспечивает значительно большую диверсификацию подобных инвестиций в сравнении с покупкой отдельного объекта недвижимости.

Инвестиции в фонды REIT отличаются и высокой ликвидностью. Купить либо продать акции REIT можно практически в любой момент – разумеется, в часы работы фондовой биржи. Приобретение же объектов недвижимости (а тем более их продажа) порою длится месяцами или даже годами.

Фонды REIT подразделяются на две основные группы: имущественные (долевые) и ипотечные. Имущественные (Equity REIT) занимаются инвестированием в недвижимость. Ипотечные (Mortgage REIT) осуществляют покупку обеспеченных ипотечными кредитами долговых ценных бумаг и самих ипотечных кредитов. Фактически ипотечные REIT в большей степени представляют собой инвестирование в долговые бумаги, нежели в недвижимость. Отметим также, что доля ипотечных REIT составляет меньше 10% всего рынка REIT.

Дальше мы будем рассматривать только долевые (имущественные) REIT.

Как инвестировать в REIT

В США и других странах мира REIT пользуются большой популярностью, особенно для накопления пенсионного капитала. На сайте аналитического агентства Nareit, которое публикует информацию обо всех актуальных на сегодня фондах, есть данные по 195 REIT (на октябрь 2020 г.). К сожалению, российскому инвестору купить любую компанию из этого списка можно только в 2 случаях:

1. Получение статуса квалифицированного инвестора и выход на зарубежные биржи.
2. Открытие счета у зарубежного брокера (например, Interactive Brokers) и инвестирование на любой площадке мира.

Рассмотрим 3 варианта, где и как купить REIT россиянину.

Фонды недвижимости в России

Американские REIT торгуются на Санкт-Петербургской фондовой бирже. Доступны для неквалифицированного инвестора. В отдельный класс активов они не выделены. Но на сайте investcab.ru, который имеет прямое отношение к бирже, можно настроить фильтр и выбрать фонды недвижимости. Для этого во вкладке “Торговые инструменты” из списка секторов выберите “Недвижимость”.

Более подробную финансовую информацию (размер дивидендов, денежный поток, коэффициенты и пр.) смотрите на investing.com.

ETF

ETF – наиболее оптимальное решение для инвестиций в недвижимость. К сожалению, в России этот инструмент доступен только квалифицированным инвесторам и владельцам зарубежных брокерских счетов. Его главное преимущество – широкая диверсификация. Вы вкладываете деньги в десятки или сотни REIT, которые, в свою очередь, инвестируют в десятки или сотни объектов недвижимости.

Наиболее известные управляющие компании: SPDR, Vanguard и iShares. Для поиска и отбора ETF в свой портфель удобно пользоваться сервисами etf.com и etfdb.com. Сайты на английском языке, но разобраться можно и нужно, если хотите инвестировать на зарубежных рынках.

Например, на сайте etfdb.com выбираете инструмент ETF Screener или Categories, отмечаете, что интересует Real Estate, и получаете исчерпывающий список существующих на данный момент ETF с подробной информацией по каждому фонду.

Например, топ-5 лидеров по капитализации:

Российский аналог – ПИФ

Как альтернатива рассмотренному в статье инструменту на российском рынке есть закрытые ПИФы, которые инвестируют в рынок недвижимости. Конкуренцию зарубежным фондам они составить не могут по следующим причинам:

• их количество ничтожно маленькое по сравнению с REIT;
• часто уходят с рынка – ни о какой долгой истории развития говорить не приходится;
• высокие комиссии;
• нет прозрачной информации, куда вкладываются деньги;
• высокий порог входа – как правило, от нескольких сотен тысяч до миллионов рублей;
• не выплачивают дивиденды;
• зачастую не инвестируют напрямую, а покупают акции зарубежного ETF.

На портале investfunds.ru, где есть полная информация и рейтинги ПИФов в России, с помощью фильтра я нашла 154 фонда. Но только 3 из них находятся на стадии формирования, остальные уже закончили привлекать средства. Ни один не вызвал у меня желания вложить деньги.

Давайте посмотрим на результаты работы 2 закрытых ПИФов от уважаемой управляющей компании “Сбербанк Управление Активами”. Выводы вы сделаете сами.

ЗПИФ “Коммерческая недвижимость” – за 5 лет стоимость пая снизилась на 33,74 %, СЧА сократилась на 67,48 %.

ЗПИФ “Арендный бизнес” – за 3 года стоимость пая и СЧА выросла на 3,99 %.

Достоинства REIT фондов и инвестиций в них

У такого направления инвестирования есть ряд неоспоримых плюсов. Недаром фонды недвижимости имеются в портфелях почти каждого американца.

• Доступность. Вам не нужно быть долларовым миллионером, чтобы стать совладельцем крупного отеля или сети торговых центров в Европе. Достаточно внести любую комфортную сумму и нажать кнопку «Купить» в приложении своего брокера. Для примера: компания Welltower Inc., которая входит в индекс S&P 500 и вкладывается в объекты здравоохранения, продает свои акции по 58 долларов за штуку. Акции Simon Property Group – мирового лидера, занимающегося коммерческой недвижимостью, можно купить за 68 долларов.
• Высокие дивиденды. Для получения налоговых льгот фондам необходимо направлять на выплаты акционерам не менее 90 % своего дохода. В итоге вкладчики получают неплохое вознаграждение за владение акциями REIT каждый месяц или раз в квартал.
• Ликвидность. Акции фондов недвижимости намного более ликвидны чем физические объекты. Ценные бумаги можно легко и быстро купить или продать, получив деньги в течение пары дней. Если сравнивать этот процесс с продажей физической недвижимости, то здесь может пройти как минимум несколько недель, при условии, что цена будет заметно ниже рыночной.
• Возможность частичного снятия средств. Если Вы владеете квартирой и Вам срочно понадобились деньги, придется продавать весь объект целиком. В случае с фондом недвижимости можно продать акции ровно на ту сумму, которая сейчас необходима.
• Защита от инфляции и экономических потрясений. Стоимость аренды повышается с каждым годом на величину инфляции, вслед за этим растет и доходность REIT фондов. Кроме того, мировые кризисы обычно не так сильно действуют на сферу недвижимости.
• Средство диверсификации. Фонды инвестируют сразу в несколько объектов недвижимости, это могут быть даже десятки, а то и сотни объектов из разных стран и секторов экономики.

Как можно инвестировать в REIT

Российский инвестор может вложиться в фонд недвижимости США или других стран только двумя путями:

• Если у него есть статус квалифицированного инвестора.
• Через зарубежного брокера (например, Interactive Brokers).

Рассмотрим несколько вариантов покупки акций REIT фонда:

1. Фонды недвижимости в России. Американские REIT торгуются на бирже СПб и доступны неквалифицированным инвесторам. Посмотреть весь список можно на сайте investcab.ru/ru/inmarket/torg_instruments. Здесь нужно выбрать сектор недвижимости и список сформируется автоматически. Нажав на биржевой тикер, Вы попадете на страницу с информацией о фонде, где можно почитать о том, чем занимается фонд, посмотреть график и другие данные.
2. ETF. Более удобный инструмент, но в России им могут пользоваться только квалифицированные инвесторы и те, у кого есть зарубежный брокерский счет. ETF – это «корзина», в которой помещаются десятки или сотни REIT фондов, которые в свою очередь вкладываются в десятки и сотни объектов недвижимости. Найти и выбрать подходящий ETF можно с помощью ресурсов etf.com и etfdb.com.
3. ЗПИФ. Закрытые паевые инвестиционные фонды представляют собой некий аналог зарубежного REIT. Разумеется, они существенно не дотягивают до оригинала ввиду высоких комиссий, краткосрочности, высокого порога входа. Кроме того они не платят дивиденды и не раскрывают информацию о том, куда вкладываются средства инвесторов. К примеру, такие ЗПИФы есть у Сбербанка, но минимальная сумма для инвестирования стартует с 300 тысяч рублей и доходит до нескольких миллионов.

Классификация

Мы рассмотрим две классификации REIT. Первая из них основана на делении фондов по виду получаемого дохода:

1. Equity REIT или долевой. Наиболее распространенный вид. Основной доход получает от сдачи в аренду недвижимости, часть прибыли может поступить от продажи активов. Простой пример: фонд купил или построил офисное здание, сдает в аренду помещения, доходы распределяет среди акционеров.
2. Mortgage REIT или ипотечный. Фонд не вкладывает деньги инвесторов в конкретные объекты, а покупает ипотечные закладные. Основной доход будет от выплат заемщиков по ипотеке.

Каждому виду трастов присущи свои риски. Кроме рассмотренной выше классификации, все фонды делятся по видам недвижимости, в которые они вкладываются и которыми управляют:

1. Data centers – дата-центры, помещения для хранения серверов.
2. Infrastructure – объекты инфраструктуры: линии связи, электрические сети и пр.
3. Residential – жилые апартаменты.
4. Timberlands – леса, т. е. объекты по заготовке и переработке древесины.
5. Lodging/Resorts – отели, туристические базы.
6. Retail – объекты торговли: магазины, торговые центры и др.
7. Health care – объекты здравоохранения: больницы, медицинские лаборатории, поликлиники.
8. Self-storage – складские помещения самообслуживания.
9. Industrial – промышленные объекты, склады.
10. Office – офисные здания.
11. Specialty – разные специфические объекты: театры, кинотеатры, казино, другие объекты развлечений.
12. Diversified – диверсифицированные фонды, которые вкладывают деньги в объекты из разных секторов.

Полная информация об актуальных стратегиях, которые уже принесли миллионы пассивного дохода инвесторам

Скачать книгу

Vanguard Real Estate ETF

• Стоимость: $80,25;
• Годовой диапазон торгов: $55,58–99,72;
• Дивидендная доходность: 3,71%;
• Издержки инвестирования: 0,12% в год (т.е. $12 на каждые $10 000).

Vanguard Real Estate Index Fund ETF Shares (NYSE:VNQ) позволяет вкладывать в инвестиционные фонды недвижимости (REIT), чьи акции свободно обращаются на рынке.

VNQ Weekly

Базой портфеля VNQ (который включает бумаги 181 REIT) является MSCI US REIT Index. Между секторами активы фонда распределены следующим образом: специализированные REIT (41,70%), REIT рынка жилья (13,60%), промышленные REIT (11,80%), медицинские REIT (8,30%) и REIT сегмента розничной торговли (8,0%). Многие из специализированных REIT относятся к телекоммуникации и центрам обработки данных — быстрорастущим подсекторам.

Чистые активы фонда составляют около 3,2 миллиарда долларов, причем на десять крупнейших холдингов приходится более 49,2% от этой суммы. В тройку основных вложений VNQ входят Vanguard Real Estate II Index Fund (NASDAQ:VRTPX), American Tower (NYSE:AMT) и Prologis (NYSE:PLD).

С начала года VNQ снизился примерно на 13%, однако эта цифра маскирует более чем 40-процентный рост с мартовских минимумов. Учитывая масштаб недавнего ралли, в ближайшее время нас может ждать краткосрочная фиксация прибыли. Падение до уровня в $75 или даже ниже сделает фонд более привлекательным в глазах долгосрочных инвесторов.

iShares U.S. Real Estate ETF (IYR)

Как следует из названия, IYR является еще одним американским фондом. Данный фонд инвестирует в основном в REITs и старается удерживать 90% своих активов в ценных бумагах, которые входят в состав индекса Dow Jones U.S. Real Estate Index. Компании, представленные этими ценными бумагами, могут быть крупными, средними или маленькими, но акцент, как правило, делается на игроков с крупной капитализацией.

Процент вложенных активов в каждый из сегментов величины капитализации зависит от базового индекса. Управляющие данного фонда могут изменять структуру вложений с целью более точного отражения результатов базового показателя.

• Средний объем:  7 732 406
• Чистые активы: $4,51 млрд
• Коэффициент P/E (TTM): 6,74
• Доходность:   3,80%
• Доходность по отношению к предыдущему периоду:  1,56%
• Коэффициент расходов (чистый):  0,43%

Что такое REIT?

REIT (произносится как «reet»), или инвестиционный траст в сфере недвижимости, представляет собой тип инвестиционной компании, которая покупает активы в сфере недвижимости. Инвестиционный траст в сфере недвижимости работает в некотором роде как паевой инвестиционный фонд или ETF в том смысле, что, хотя паевые инвестиционные фонды объединяют деньги инвесторов для покупки акций, облигаций или товаров, REIT объединяют деньги инвесторов для покупки коммерческой недвижимости или других активов в сфере недвижимости.

REIT были созданы для того, чтобы повседневные инвесторы могли использовать возможности недвижимости, которые исторически были доступны только богатым. Например, немногие люди имеют сотни миллионов долларов на строительство многоэтажного жилого дома в крупном городе, но любой, кто может позволить себе одну долю квартиры REIT, теперь может инвестировать в такие объекты.

Основная концепция REIT заключается в том, что поскольку базовые активы приносят доход, этот доход будет (в основном) передаваться акционерам в форме дивидендов. Кроме того, поскольку стоимость недвижимости, как правило, увеличивается с течением времени, REIT, владеющие недвижимостью, также со временем увеличивают свою внутреннюю стоимость. Конечно, есть и другие тактики создания ценности, которые могут использовать REIT, такие как разработка свойств с нуля, использование рычагов для увеличения прибыли и многое другое. Вы можете прочитать мое полное руководство по инвестированию в REIT, если вы хотите более подробно рассмотреть, как работают эти инвестиционные инструменты, но мы рассмотрим основные моменты в этой статье, прежде чем углубиться в конкретные REIT для инвестирования.

Для того, чтобы претендовать на REIT, компания должна соответствовать нескольким конкретным требованиям. Прежде всего, он должен инвестировать не менее 75% своих налогооблагаемых активов в недвижимость и выплачивать 90% или более своего налогооблагаемого дохода акционерам. Он также должен иметь не менее 100 акционеров, и не более 50% акций REIT могут принадлежать пяти или менее лицам.

Большинство REIT специализируются на одном типе недвижимости или каком-либо другом активе недвижимости. Я только что упомянул квартиры REIT, и, как мы увидим позже, есть и несколько других подтипов.

Также важно упомянуть, что существует две широкие категории REIT — REIT по акциям и REIT по ипотечным кредитам. С этого момента, когда я использую термин REIT, я имею в виду акции REIT, которые владеют собственностью

С другой стороны, ипотечные REIT являются довольно другим типом инвестиций и инвестируют в ипотечные кредиты и ипотечные ценные бумаги, помимо прочих активов. Фактически, ипотечные REIT настолько различны, что даже не включены в сектор недвижимости S & P — вместо этого они считаются финансовыми компаниями.

Минусы REITs

Несмотря на много положительных сторон у инвестиционных фондов недвижимости есть и свои отрицательные стороны. К ним можно отнести:

• Повышенная налоговая ставка. В США инвестор заплатит 30% от полученной прибыли по дивидендам.
• Высокая волатильность акций. Акции фондов торгуются на бирже, постоянно в движении и нередко используются в спекулятивных целях. Это инвестор должен учитывать при среднесрочном или долгосрочном инвестировании.
• Снижение арендных платежей в кризис может серьёзно отразиться на выплате и сумме дивидендов.
• Безработица может серьёзно ударить по ипотечным закладным, снижаются выплаты по закладным и фонды теряют прибыль.
• Злоупотребление заёмными средствами. Для развития, помимо инвестиций, компания берёт большое количество кредитов и займов, которые впоследствии могут оказаться неподъёмными для выплат. При этом все REIT пользуются кредитами и ипотеками для покупки и строительства недвижимости.
• Очень высокая зависимость от процентных ставок, что, в свою очередь, может существенно снижать прибыль фонда.

Как купить акции REIT

Для того, чтобы купить эти фонды, достаточно открыть брокерский счет. Это можно сделать через Сбербанк, Тинькофф, Фридом-Финанс, БКС или любого другого российского брокера, а также у зарубежных брокеров. В чем разница — подробно расскажу ниже.

А вот покупка REIT на ИИС не имеет смысла, поскольку не позволяет получить налоговый вычет.

Абсолютно каждый российский брокер имеет доступ на Санкт-Петербургскую фондовую биржу. Там можно купить примерно 40 REIT. Оптимальный вариант для новичка с небольшими суммами. Размер комиссии и в целом условия работы у всех российских брокеров примерно одинаковы. 

Если речь об инвестировании внушительных сумм, можно зарегистрироваться у Interactive Brokers или любого другого зарубежного брокера. В работе с ними есть свои преимущества, а также свои нюансы, которые подробно разберем ниже. Дальше нужно завести на счет деньги, выбрать доступный фонд и создать заявку на покупку. Купить REIT при наличии брокерского счета очень легко — это можно сделать за пару минут и несколько кликов, из любого места. Также их при желании легко продать.

Смотрите видео, как REIT позволяют инвесторам получать полностью пассивный доход:

REIT фонды США- что это

REIT, или Real Estate Investment Trust — фонды зарубежной недвижимости, управляющие объектами недвижимости в США. Обычно они сдают их в долгосрочную аренду. При этом REIT привлекают деньги инвесторов и выплачивают им дивиденды с полученной прибыли, а все дополнительные расходы на содержание недвижимости выплачивают арендаторы. У них в управлении находятся самые разные объекты — ТЦ, дома престарелых, кинотеатры, апартаменты, офисы, складские помещения.

Подробности смотрите в видео:

Ключевые особенности REIT:

1. Не платят налог на прибыль.
2. Работают только с долгосрочными арендаторами.
3. Обязаны зарабатывать именно на недвижимости и получать с нее как минимум ¾ всех доходов.
4. Обязаны выплатить вкладчикам как минимум 9/10 своего дохода.

Если рассмотреть результаты работы за последние полвека, по выплаченным дивидендам REIT обгоняет рынок акций. При этом капитализация фондов недвижимости относительно мала — порядка 2 трлн долларов (для сравнения: капитализация рынка облигаций — около 20 трлн.) При этом облигации в последние годы практически не приносят доход. Поэтому капитал перетекает на рынок недвижимости, в драгоценные металлы, сырьевые активы, в том числе — в REIT.

Инвестиции в фонды зарубежной недвижимости — это проверенная временем стратегия, которая ведет к финансовой независимости.

Рейты недвижимости: на что обращать внимание

Кроме дивидендов, стоимость самих акций ежегодно растет. Третий фактор для заработка на рейтах недвижимости –  возможность купить недвижимость с дисконтом 50%, когда рынок “трясет”.

Три вещи, на которые нужно смотреть: 

1. Размер дивидендов. 
2. Долгосрочный рост компании относительно эталонов.
3. Стоимость недвижимости внутри этой компании – эти цифры публикуют, их можно найти. 

В нашей команде три человека занимаются сбором этой информации.

Смотрите видео, как можно запустить десятки доходных квартир в США и получать доход в валюте с помощью фондов зарубежной недвижимости. 

Как устроены фонды REITs?

REITs (инвестиционные трасты недвижимости) можно рассматривать как зарубежные акционерные компании, но особого типа. Возникли в 1960-е годы в США, но наибольшим спросом стали пользоваться в 1990-е.

Согласно законодательству, инвестиционные трасты должны инвестировать не менее 75% капитала в недвижимость и не менее этого процента получать в виде арендной прибыли. При этом 90% всей прибыли должны получать инвесторы. Не более 30 % дохода может приходиться на продажу зданий, которыми фонд владеет менее 4 лет. Эта структура узаконена в 37 странах мира, помимо США.

Главной особенностью REITs является то, что они освобождены от налога на прибыль, хотя выплачиваемые дивиденды налогом по-прежнему облагаются. Основные типы REITs:

Примерно 90% всех трастов — рентные. На сегодня капитализация только американских REITs исчисляется сотнями миллиардов долларов и составляет примерно 5% капитализации фондового рынка США. Выплачивая хорошие дивиденды в силу законодательной политики по созданию фонда, акции фондов REITs также неплохо растут. На их рост влияют две составляющие: положение дел в самом инвестиционном трасте (оценка этого положения инвесторами) и ситуация на рынке недвижимости.

Наличие разных факторов говорит о том, что фонд REITs не может полностью следовать росту квадратного метра — но на дистанции удовлетворительно воспроизводит этот показатель. Поскольку вложения фонда диверсифированы по разным объектам (отели, торговые центры, общежития и пр.), а аренда в целом приносит неплохой доход, то трасты недвижимости весьма устойчивы.

Хотя без банкротств в этой сфере все же не обходилось — например, New Century Financial Corporation обанкротилась в апреле 2007 года, через год за ней последовала IndyMac Bancorp и еще через год Thornburg Mortgage Inc. Нетрудно видеть, что банкротства в основном пришлись на кризис 2008-09 годов, когда пострадало все, связанное с ипотечным кредитованием. Ипотечные REITs — наиболее рискованный вариант инвестиций в недвижимость.

Интересно сравнить не только доходность инвестиционных трастов и американских акций, но и их корреляцию между собой. Известно, что разнонаправленное поведение активов положительно сказывается на общей доходности портфеля. Посмотрим на статистику с 1990-х годов, когда в мире началось бурное развитие REITs:

Здесь мы видим, что REITs довольно часто ведут себя, как и другие акции, но все же не всегда — с 2000 по 2002 год, когда кризис пузыря доткомов вызвал долговременное падение акций, недвижимости это не коснулось. Зато в 2008 году, когда игра с ипотечными кредитами закончилась мировым кризисом, она упала практически так же, как акции. В результате неудивительно, что в совокупности фонды REITs на этом отрезке принесли несколько больший доход.

Другие исследования подтверждают эту тенденцию: фонды REITs на всех промежутках от 10 лет показывали доходность, близкую к американским акциям. Так, за период 1970-2015 REITs принесли со 100 долларов около 6000$ дохода, тогда как индекс S&P500 принес около 8500$ (дивиденды включены). В годовой доходности это соответствует примерно 9.5% против 10.3%.