Независимая оценка стоимости жилого дома

Процедура оценки дома с земельным участком

Процедура оценки загородного дома состоит из ряда этапов. Владелец жилья оговаривает условия сотрудничества с оценщиком, устанавливает сроки для проведения экспертизы. Оформляется соответствующее соглашение.

После подписания договора хозяин недвижимости отдает эксперту документацию на дом и договаривается о дате визита специалиста. В процессе проверки оценщик фотографирует жилье, осматривает строение на предмет незаконной перепланировки.

Независимая оценка дома и участка проводится на основе одной из методик:

1. Аналоговая. Суть экспертизы заключается в сравнении цен на такие сделки в течение года. По результатам анализа оценщик выявляет стоимость текущего объекта. Эту методику используют в крупных населенных пунктах.
2. Затратная. Особенность методики – оценка расходов, понесенных владельцем жилья при проведении ремонтных и строительных работ. Затратную экспертизу применяют для установки стоимости загородных коттеджей.
3. Доходная. Используется для оценки городских квартир и коммерческой недвижимости. Рыночная стоимость определяется путем оценки доходности вложений в недвижимость.

При экспертизе частного дома и участка оценщик обращает внимание на следующие параметры:

• Расположение недвижимости (развитость инфраструктуры, тип населенного пункта и т. д.).
• Состояние постройки (год возведения, количество этажей, площадь, тип стройматериалов, состояние коммуникаций).
• Наличие обременения на участке и даче.

Срок действия отчета для жилья, приобретенного за ипотеку, составляет полгода. Если в кредит куплен не только дом, но и участок, дополнительно требуется оценка земли.

Методики оценивания стоимости земли

Цена земельного участка имеет две разновидности стоимости – кадастровую и рыночную.

Первая необходима при выкупе собственности у государства, выплате налогов и в случаях, когда нужно заложить владения. Рыночная ценность вычисляется перед сделкой купли-продажи. Решить, сколько стоит загородное пространство, собственник может на основе анализа стоимости соседних территорий или на основании вывода эксперта.

Чтобы точно понять, во сколько оценивается земельный участок, используют три метода: доходный, достаточный и прием сравнения. Из них практикующие оценщики чаще всего используют в своей работе доходный способ.

Рассмотрим более подробно особенности различных способов оценивания участков.

Доходный метод оценки

Доходный подход к оцениванию уместен при покупке или продаже участков, которые приносят прибыль. Он базируется на принципах:

1. Наиболее эффективное использование земли. Суть метода состоит в анализе того, как планируется использование участка, что планируется на нем построить / вырастить / посадить, что приведет к росту его стоимости;
2. Ожидание – основывается на расчетах покупателя от будущих выгод и доходов от использования земли;
3. Спрос и предложение. Стоимость земли устанавливается методом сравнения спроса и предложения на аналогичные варианты на рынке;
4. Замещение. Оценка исходит из факта того, за какую минимальную сумму может быть приобретен подобный участок.

Также при оценке доходным методом учитываются: возможная капитализация прибыли, амортизация объекта недвижимости, ставка дисконтирования, остаточная стоимость и предполагаемое применение земли.

Сравнительный метод

Для определения справедливой стоимости подбирается несколько похожих вариантов, затем определяются степени различия между ними.

Важно, что для сравнения могут быть использованы только предложения с публичной котировкой (выставленные на продажу или проданные объекты), и имеются договора купли-продажи на них. Основными анализируемыми характеристиками в данном случае становятся:

Основными анализируемыми характеристиками в данном случае становятся:

1. Площадь и местонахождение участков на карте;
2. Категория землевладения с разрешенным видом пользования;
3. Наличие или отсутствие всех видов инфраструктуры (транспортная, энергетическая, социальная и коммунальная);
4. Экология.

Также должны быть учтены установленные ограничения на пользование.

В профессиональной деятельности оценщик опирается на данные регистрационных служб и страховых компаний, печатные и интернет-издания, информационные службы, данные брокеров и участников недавних сделок и свои персональные архивы. Эксперт может использовать цены и фото, выставленные на специальных сайтах.

Данная технология требует наличия «живого», активного рынка, которым как раз является рынок недвижимости Подмосковья.

Документальная база

Независимо от того, кто будет выполнять операцию – владелец или оценщик, используется идентичный пакет документов:

1. Сертификат о собственности;
2. План территории;
3. Акты на сооруженные здания;
4. Документация БТИ;
5. Свидетельство, подтверждающее личность собственника (паспорт);
6. Выписка из государственного кадастра, кадастровый паспорт.

В случае если владения перешли в собственность по наследству, требуется иметь при себе свидетельство о смерти наследодателя. Когда имущество перешло человеку в результате дарения, то также нужно представить подтверждающий документ.

Самостоятельная оценка

Основное преимущество оценки своими силами – это возможность прилично сэкономить, избежать лишних посредников и переплат. Некоторые собственники при выборе такого метода руководствуются другим — принципиально не доверяют чужим людям изучать их имущество.

Алгоритм самостоятельной оценки земли обычно такой:

1. В интернете отбираются несколько интернет площадок по продаже участков, обычно самые популярные и с наибольшим каталогом предложений. При этом в приоритете рассматриваются объявления о продаже участков от агентств и застройщиков, а не от частных лиц, так как в организациях землю оценивают профессионалы;
2. Определяется общая ценовая политика, средние расценки на 1 сотку земли;
3. Подбираются конкретные предложения, похожие по параметрам с оцениваемой собственностью: по расположению, площади, статусу, характеру местности и т. п.;
4. Сравниваются наличие инженерных коммуникаций (газопровод, водоснабжение, электричество, канализация). При невозможности такого сравнения из выбранных вариантов, к цене прибавляются возможные расходы на их подключение;
5. Оценивается качество дорожного покрытия и удобство подъезда: чем дальше от качественных дорог находится земля, тем ниже ее стоимость.

Факторы, влияющие на оценочную стоимость

При определении стоимости объекта жилого назначения учитываются многие факторы, которые в результате позволяют получить действительную, документально аргументированную стоимость объекта на данный период времени. На стоимость влияют следующие факторы:

• этажность здания и этаж, на котором находится квартира (многоквартирные дома);
• общая площадь объекта с разделением на жилую и полезную площадь, планировка, количество комнат, наличие или отсутствие санитарно-технических помещений, обеспечение холодной и горячей водой;
• состояние квартиры (качество ремонта, санитарно-технического и инженерного оборудования);
• в малоэтажных частных объектах (дом, коттедж, дача, усадьба), помимо состояния объекта, инфраструктуры, строительных материалов, используемых при возведении данного объекта, на стоимость влияет размер приусадебного участка и его благоустройство.

Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке, и кем она проводится

Кто платит за оценку квартиры при ипотеке? Клиент сам должен решать вопрос оценки квартиры. Все расходы, связанные с этой процедурой, он также оплачивает из своего кармана. Компенсации от банка не будет, даже если в ипотеке откажут. По этой причине кредитная организация часто сама делает анализ объекта. Если стоимость жилья приемлема и нет причин отказать клиенту, то последний обязан оплатить затраты оценщику. В большинстве случае банки работают с конкретными фирмами, которые имеют аккредитацию. Отчеты от них они принимают без нареканий. Конечно, по закону клиент имеет право обратиться в любую другую компанию. Но тогда стоит ожидать, что банк будет делать замечания по поводу каждой буквы и цифры в отчете.

Есть ситуации, когда услуги оценщика оплачивает кредитная организация. К примеру, если она подает в суд на заемщика, который не исполняет своих обязательств. В этом случае, необходимо точно знать, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки. Раз недобросовестный клиент не выплачивает долг по кредиту, то ожидать от него оплату услуг оценщика не стоит.

Оценку объекта могут делать лица, у которых есть специальный аттестат, подтверждающий их квалификацию Такого специалиста можно найти в фирме, которая занимается оценкой недвижимости, или же заключить с ним отдельный трудовой договор. Если речь идет об оценке квартиры для ипотеки, то необходимо понимать, что есть независимые и аккредитованные оценщики.

Независимые специалисты. Такие оценочные компании либо не захотели получить аккредитацию банка, либо не соответствуют требованиям кредитной организации. Отсутствие аккредитации – это не повод считать, что независимый оценщик некачественно выполняет свою работу. Однако отчеты таких специалистов банк может отклонять по самым разным причинам. Поэтому лучше заказать оценку квартиры для ипотеки в компании, которая имеет аккредитацию.

Специалисты, аккредитованные банком. Это фирмы, которые аккредитованы банком, так как удовлетворяют его требованиям. Список аккредитованных специалистов кредитная организация рекомендует своим клиентам. Такое сотрудничество выгодно обеим сторонам. Во-первых, аккредитованные оценщики становятся клиентами банка. А во-вторых, отчеты они предоставляют в том виде, который утвердила финансовая организация. Оценщики благодаря такому взаимодействию получают постоянный поток заказчиков. Иногда по договоренности оценщик выплачивает банку агентскую комиссию.

Предпочтительно делать оценку квартиры для ипотеки у компаний, которые имеют аккредитацию. Их список можно найти на сайте любого банка

Обратите внимание, что конкретный оценщик может иметь аккредитации не во всех банках. Это значит, что его отчет где-то могут не принять

Учитывать это стоит тем, кто еще не знает, в каком банке будет оформлять ипотеку.

Из списка оценщиков выбирайте того, чьи услуги стоят дешевле всего и кто сможет выполнить работу в срок. Цена в данном случае – более важный показатель. Срок чаще всего значения не имеет, к тому же обычно оценщики готовят отчет не больше недели. В целом, все подобные компании работают на одних и тех же условиях и оказывают одинаковые услуги.

Какие требования предъявляют кредитные организации к оценщику?

1. Ему необходимо состоять в организации, которая занимается оценочной деятельностью. Организация должна быть зарегистрирована в Едином госреестре юрлиц.
2. Оценщик обязан иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму минимум 300000 рублей. Такое обеспечение исключает риски, связанные с ошибкой в результате экспертизы по оценке квартиры.
3. Оценщик должен являться членом СРО (саморегулируемой организации), которая занимается вопросами деятельности оценщиков.

Имейте в виду, что в таких случаях кредитная организация очень щепетильно относится к проверке отчета об оценке квартиры. Зачастую документы просят доработать. Банки оказывают большее доверие тем фирмам, с которыми сотрудничают на постоянной основе, результаты их оценки проходят согласование быстрее.

Аккредитованную организацию удобно выбирать еще и потому, что тогда клиенту нет необходимости проверять бумаги, подтверждающие квалификацию оценщика. Обязательно проверять соответствующую квалификацию нужно, если вы обратились в компанию, которая не имеет аккредитацию в банке. Финансовое учреждение вернет отчет, если его составило лицо, не имеющее права заниматься оценочной деятельностью.

Процедура оценки дома с земельным участком

Процедура оценки загородного дома состоит из ряда этапов. Владелец жилья оговаривает условия сотрудничества с оценщиком, устанавливает сроки для проведения экспертизы. Оформляется соответствующее соглашение.

После подписания договора хозяин недвижимости отдает эксперту документацию на дом и договаривается о дате визита специалиста. В процессе проверки оценщик фотографирует жилье, осматривает строение на предмет незаконной перепланировки.

Независимая оценка дома и участка проводится на основе одной из методик:

1. Аналоговая. Суть экспертизы заключается в сравнении цен на такие сделки в течение года. По результатам анализа оценщик выявляет стоимость текущего объекта. Эту методику используют в крупных населенных пунктах.
2. Затратная. Особенность методики – оценка расходов, понесенных владельцем жилья при проведении ремонтных и строительных работ. Затратную экспертизу применяют для установки стоимости загородных коттеджей.
3. Доходная. Используется для оценки городских квартир и коммерческой недвижимости. Рыночная стоимость определяется путем оценки доходности вложений в недвижимость.

При экспертизе частного дома и участка оценщик обращает внимание на следующие параметры:

• Расположение недвижимости (развитость инфраструктуры, тип населенного пункта и т. д.).
• Состояние постройки (год возведения, количество этажей, площадь, тип стройматериалов, состояние коммуникаций).
• Наличие обременения на участке и даче.

Срок действия отчета для жилья, приобретенного за ипотеку, составляет полгода. Если в кредит куплен не только дом, но и участок, дополнительно требуется оценка земли.

Как оценить дом самостоятельно? Пошаговая инструкция

При большом желании можно оценить свое имущество, не привлекая работников агентства недвижимости. Мы предлагаем использовать метод сравнительного анализа.

1. В печатных изданиях или интернет-ресурсах находите 10 домов с земельным участком со схожими характеристиками.
2. Обзваниваете их и отправляетесь на просмотр этих объектов. Это необходимо для того чтобы исключить объявления-пустышки. Мы будем ориентироваться только на реальную недвижимость.
3. Для каждого дома производите следующие расчеты:

Цена объекта (дома)/Общая площадь дома = Средняя стоимость 1 кв. м.

1. Сравниваете все полученные данные и вычеркиваете из списка самый дешевый и самый дорогой вариант.
2. Рассчитываете среднюю стоимость 1 кв. м. всех объектов.

(Цена 1 объекта + Цена 2 объекта +…)/(S 1 объекта + S 2 объекта + …) = Средняя цена

1. Определяете приблизительную стоимость вашего дома.

Средняя цена 1 кв. м.*S дома = Цена дома

Это ориентировочная стоимость только дома, но стоит учесть, что существуют ряд факторов, которые способны увеличить или снизить стоимость вашей недвижимости.

Факторы, положительно влияющие на стоимость дома:

Факторы, которые отрицательно влияют на цену дома:

Стоимость земельного участка может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от следующих нюансов.

Факторы, положительно влияющие на стоимость земельного участка:

Факторы, которые отрицательно влияют на стоимость земли:

Помимо всех этих нюансов, на оценку рыночной стоимости дома влияют еще несколько деталей:

• Если в продаваемом доме никто не зарегистрирован, то его можно продать дороже;
• Если недвижимость приватизирована, то цена возрастает;
• В случае если ваше имущество находится в престижном районе, то цена будет на порядок выше;
• Сделанный вами ремонт редко окупается на все 100%. Максимум вы можете в стоимость дома включить 1/3 часть от всех средств, затраченных на ремонт.

Остается определить стоимость имеющихся дополнительных строений. Это можно сделать, используя затратный метод. А именно вы подсчитываете сколько средств было затрачено на постройку того или иного сооружения.

Теперь остается сложить все составляющие.

Процесс оценки пригородной недвижимости

Проведение оценки подразумевает под собой наличие всех прав на строение и участок. Согласно кодексу Российской Федерации, права собственности включают в себя возможность владения, использования, а также распоряжения. Владелец имеет полное право совершать любые действия по отношению к жилищу. Если же была произведена процедура оценивания строения, тогда специалист выдает отчет о проделанной работе и удостоверяет, что он лично проводил работу, и факты соответствуют действительности. Подобная операция с архитектурными конструкциями происходит таким образом:

1. заключается договор с заказчиком;
2. затем собирается необходимая информация, для проведения требуемых работ;
3. после того изучается вся документация, представленная заказчиком;
4. устанавливаются характеристики жилища;
5. проводится мониторинг рынка;
6. определяется метод проверки;
7. обобщаются все результаты, и определяется конечная стоимость;
8. составляется отчет для заказчика.

Основная цель определения рыночной стоимости частных домов заключается в выявлении справедливой оценки стоимости объекта. Если обе стороны (продавец и покупатель) с оценкой будут согласны, то сама сделка купли-продажи не доставит неприятных сюрпризов, достаточно будет оформить все бумаги. В противном случае (если оценку не провести) при разногласии сторон могут быть самые разные последствия — от финансовых потерь вплоть до суда.

Комплект документов

Основными документами для подачи кредитной заявки на покупку дома с участком являются:

1. Анкета-заявление на оформление ипотечного займа.
2. Паспорт РФ.
3. Документы, подтверждающие платежеспособность клиента и трудовую деятельность.
4. Документы на залог:

• кадастровый план участка;
• выписка из ЕГРП об отсутствии обременения (оригинал);
• справка из БТИ;
• технический паспорт здания;
• выписка из домой книги с подтверждением отсутствия зарегистрированных в доме лиц;
• документы, подтверждающие право собственности;
• отчет об оценке объекта залога от независимой оценочной компании, одобренной банком;
• нотариальное согласие супруги/супруга на предоставление недвижимости в залог.

Каждый банк вправе предъявлять свой список необходимых документов и требований, и может быть значительно шире указанного выше.

При одобрении сделки может потребоваться документально подтвердить оплату первоначального взноса заемщиком.

Оценка жилого дома независимыми экспертами

      Самостоятельная оценка недвижимости в Белгороде, далеко не всегда может быть адекватной, ведь при независимой оценке дома учитывается очень много разнообразных критериев — от материала, из которого построен дом, места расположения и транспортной развязки до соседей. Именно поэтому, чтобы не ошибиться, слишком завысив стоимость, либо указать необоснованно низкую цену, оптимальным решением будет пригласить квалифицированного независимого оценщика. 

     Потребоваться услуга независимой оценки дома, может в следующих случаях:

1. При  имущественных спорах в суде (например — бракоразводный процесс супругов, если частный дом (дача) является совместно нажитым имуществом, оценка нужна для раздела между ними; или если дом делится между родственниками);
2. При вступлении в наследство;
3. При определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
4. При предоставлении сведений о рыночной стоимости недвижимости в государственные организации;
5. При изъятии для государственных нужд;
6. При купле или продаже недвижимости, чтобы узнать обоснованную рыночную стоимость;

ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ ЖИЛОГО ДОМА (ЧАСТНОГО ДОМА, ДАЧИ):

1. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы по объекту недвижимости (свидетельство на право собственности, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и др.);
2. Документы по земельному участку (свидетельство на право собственности, договор аренды, кадастровый план, план границ, кадастровая справка и тд.);
3. Документы технической инвентаризации (технический паспорт, поэтажный план, экспликация и тд.);
4. Прочие имеющиеся документы (акт обследования технического состояния; документ о проведении — реконструкции, расширении, модернизации, перепланировке; проектная документация; договора залога или аренды; ограничительные документы по разрешённому использованию);
5. Паспорт гражданина РФ заказчика (иной документ удостоверяющий личность); 

      При определении рыночной стоимости жилого дома (дачи), независимый оценщик в обязательном порядке проводит его осмотр и фотофиксацию (производится в согласованный с заказчиком день и время).

    Заинтересованные стороны, при оценке для предоставления отчёта в суд, обязательно должны быть официально оповещены о месте и времени проведения экспертизы, не менее чем за три рабочих дня. (Телеграммой, заказным письмом с описью, личным вручением уведомления с отметкой о получении на втором экземпляре вручаемого документа).

СРОКИ И СТОИМОСТЬ ОЦЕНКИ ЖИЛОГО ДОМА (ЧАСТНОГО ДОМА, ДАЧИ)

    Срок оценки — 1-3 рабочих дня, в зависимости от цели оценки и типа оцениваемого объекта.

    Стоимость оценки:

1. Для предоставления отчёта об оценке в суд  — 5000 рублей;
2. Для предоставления отчёта об оценке в банк при оформлении ипотеки — 5000 рублей;
3. Для предоставления отчёта об оценке (нотариусу, иные государственные организации или при купле/продаже) — 3500 рублей; 

       Предоставить необходимые для оценки документы, можно несколькими способами:

1.     При личном посещении нашего офиса;

2.     Отправка на электронную почту (triumf31bk.ru);

3.     Отправка на мессенджеры по номеру телефона (+79038847485);

    Все наши специалисты имеют соответствующую разрешительную документацию и специальное образование. В каждый исполненный отчёт об оценке жилого дома (дачи), прилагаются документы подтверждающие право заниматься оценочной деятельностью в соответствии с Федеральным законом №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

      Мы проводим оценку частных домов (дач) на территории всего Белгорода и Белгородской области.

Процедура оценки недвижимости

Оценка стоимости дома с участком – это комплекс работ, позволяющий определить реальную цену объекта недвижимости. При их проведении определяется стоимость:

• земли,
• дома,
• расположенных на участке построек.

Купить или продать дом с земельным участком, взять или сдать его в аренду, использовать в качестве залога невозможно без предварительного проведения оценки.

В соответствии со ст. 8 , нотариус не имеет права заверять договора, связанные с передачей права собственности на данный вид недвижимого имущества, без предварительного проведения оценки.

Для начала следует выяснить, как оценить дом с участком для продажи. Процедура существенно отличается от оценки квартиры или другой недвижимости, ведь эксперту приходится определять стоимость сразу двух объектов – земли и расположенного на ней дома.

Обращаем внимание на тот факт, что частные коттеджи могут быть оценены как с участком, так и без него. Кроме этого могут оцениваться расположенные на территории хозяйственные постройки