Обеспечительный или гарантийный платеж по договору аренды

В каких сделках — какой платеж выгоднее?

Чаще всего применяют залог, задаток или же аванс с договорах купли-продажи квартиры или же дома, автомобиля, в иных сделках, где предметом договора выступают вещи или же предметы, цена которых может расцениваться как существенная.ч

Что выбрать — апартаменты или обычную квартиру?

Классическим примером залога выступает оформленная ипотека — рассмотрим на ее примере выгоду каждого вида платежа. Задаток при ипотеке возможен — главное поставить об этом в известность банк, а он со своей стороны вычтет его из суммы первоначального взноса. Как видим выгода в этом случае очевидна. Аванс по ипотеке — он не выступает обеспечением самого соглашения как задаток и при отказе, банк вернет его, но может не вернуть задаток. Залог по ипотеке — тут может идти оформление под приобретаемое жилье или же под уже имеющееся. Первый вариант для клиента более предпочтительный — при отсутствии возможности платить по счетам он может потерять и купленную квартиру, и ранее оформленное в залог жилье. Но каждая сделка имеет свои тонкости и нюансы и в этом случае — стоит исходить из каждой отдельно взятой ситуации.

Видео: В чем разница между понятиями: аванс, залог или задаток.

Бухгалтерский учет

Арендная плата признается доходом по обычным видам деятельности (если предоставление имущества в аренду является одним из обычных видов деятельности организации) или прочим доходом (если предоставление имущества в аренду не является видом деятельности организации) (п. п. 4, 5, 7 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н).

3, 12, 15 ПБУ 9/99).

Бухгалтерские записи по отражению рассматриваемых операций производятся в порядке, установленном Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, и приведены ниже в таблице проводок {amp}lt;**{amp}gt;.

А как перечисление обеспечительного платежа должно отражаться на счетах бухгалтерского учета? Следует ли арендатору (арендодателю) на дату перечисления денежных средств признавать в учете расход (доход)?

В соответствии с п. 16 ПБУ 10/99 «Расходы организации» {amp}lt;3{amp}gt; расходы признаются в бухгалтерском учете при наличии следующих условий:

• расход производится в соответствии с конкретным договором, требованием законодательных и нормативных актов, обычаями делового оборота;
• сумма расхода может быть определена;
• имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет уменьшение экономических выгод организации (уверенность в этом имеется в случае, когда организация передала актив либо отсутствует неопределенность в отношении передачи актива).

Если в отношении любых расходов, осуществленных организацией, не исполнено хотя бы одно из названных условий, то в бухгалтерском учете организации признается дебиторская задолженность.

В нашем случае не исполнено условие 3, поскольку сама природа обеспечительного платежа предусматривает возможность его возврата. Тем более что в данном случае указанный платеж обеспечивает обязательство, которое должно произойти в будущем.

Аналогично учет ведется у арендодателя. В соответствии с п. п. 3, 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации» {amp}lt;4{amp}gt; для целей ведения бухгалтерского учета не признаются доходами организации поступления от других юридических и физических лиц в виде суммы задатка, авансов.

Сумма выплаченного обеспечительного платежа отражается в бухгалтерском учете арендатора как дебиторская задолженность по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» автономно от сумм уплаченных авансов в корреспонденции с кредитом счета 51 «Расчетные счета», в учете арендодателя — в качестве кредиторской задолженности (Дебет 51 Кредит 76).

«Грустная» статистика

«К сожалению, практика неумолимо свидетельствует о том, что именно на этапе возвращения обеспечительного платежа у арендаторов чаще всего возникают проблемы. Например, арендодатель отказывается возвращать деньги, мотивируя это вдруг вспомнившимися ему нарушениями условий договора аренды, за которые предусмотрены штрафные санкции. И чтобы избежать подобных ситуаций, хочу посоветовать включить в договор одно очень полезное условие, связанное с «использованием» обеспечительного платежа, – делится московский адвокат Сергей Воронин. – Если в контракте указано, что арендодатель вправе удерживать некоторые суммы из гарантийного взноса, если, по его мнению, арендатор нарушил то или иное условие договора (просрочил арендный платеж, сделал несогласованный ремонт и т. п.), то пусть о каждом таком удержании он письменно уведомляет арендатора. А в конце каждого месяца стороны могут составлять и подписывать некий акт, в котором должно указываться, какие именно отчисления арендодатель сделал из обеспечительного платежа (если не было никаких – это тоже надо написать!) и сколько денег осталось в обеспечение по состоянию на дату составления акта. При этом в договоре нужно четко указать, что случае отсутствия специального извещения или записи в акте любое «изъятие» денег из обеспечительной суммы является своевольным и незаконным! Такие несложные «бумажные» манипуляции помогут избежать неприятных сюрпризов при возврате суммы обеспечения».

Справедливости ради стоит отметить, что обеспечительный платеж способен сослужить добрую службу не только владельцу метров, но и арендатору, когда в договоре сказано, что арендодатель вправе «брать» из этой суммы платежи, если последние не поступят к нему вовремя.

Справедливости ради стоит отметить, что обеспечительный платеж способен сослужить добрую службу не только владельцу метров, но и арендатору. Ведь если в договоре сказано, что арендодатель вправе «брать» из этой суммы платежи, если последние не поступят к нему вовремя. То есть если у арендатора вдруг сложится чрезвычайная ситуация и он какое-то время на сможет регулярно перечислять партнеру деньги, «в дело пойдет» уже внесенная им обеспечительная сумма.

Что такое аванс?

Согласно п. 1 ст. 487 ГК РФ, аванс – предварительная оплата товара, услуг работ в счет предстоящих платежей до момента передачи товара, оказания услуг, выполнения работ.

Таким образом, аванс имеет следующие функции:

• засчитывается в счет будущих платежей по договору (платежная функция).
• служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора (доказательственная функция). Совершение действий по уплате аванса считается акцептом оферты, т.е. согласием на заключение договора.
• не является способом обеспечения обязательств – не выполняет обеспечительной функции. Поэтому, независимо от того, какая из сторон ответственна за неисполнение обязательства, сторона, получившая аванс, обязана его вернуть.

В случае с недвижимостью, при купле/продаже по договору : если договора нет, то и аванса, по сути, быть не может. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать предварительный договор купли-продажи. Аванс за квартиру — это просто предоплата, которая просто будет учтена при полном расчете за объект покупки.

Если покупатель передумал, то продавец обязан вернуть аванс. Исключение составляют лишь случаи, когда в договоре аванса прописан пункт о компенсации ущерба из-за срыва сделки по вине покупающей стороны.

В повседневном обиходе именно «авансом» называют внесение денег для символического подтверждения намерения. Однако, стоит помнить: «аванс» не дает никаких гарантий, иными словами – от внесения аванса не зависит тот факт, что сделка обязательно должна быть заключена на тех условиях, о которых вы договорились.

Всё это может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет «аванс». Возможные убытки покупателю при этом никто не компенсирует.

Например, некий гражданин Иванов подписал с продавцом соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Иванов мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.

Другие способы обеспечения обязательств

Обес­пе­чи­тель­ный пла­тёж — это лишь один из спо­со­бов гаран­ти­ро­ва­ния ответ­ствен­но­сти, кото­рый при­ме­ня­ет­ся, напри­мер, при заклю­че­нии дого­во­ра арен­ды. Поми­мо него, соглас­но ст. 329 ГК РФ, суще­ству­ют такие методы:

• неустой­ка (штраф);
• зада­ток;
• пору­чи­тель­ство;
• залог;
• удер­жа­ние иму­ще­ства (вещи);
• неза­ви­си­мая гаран­тия и дру­гие способы.

Практическое применение разных способов

• Неустой­ка — это начис­ле­ние в виде штра­фа или пени за несвое­вре­мен­ный пла­теж. Может быть исполь­зо­ва­на в кре­ди­то­ва­нии, ком­му­наль­ных пла­те­жах, в дого­во­рах меж­ду постав­щи­ком и поку­па­те­лем и т. д.
• Зада­ток — частич­ная (или пол­ная) пред­опла­та в счёт сто­и­мо­сти при­об­ре­та­е­мо­го объ­ек­та (обыч­но исполь­зу­ет­ся в сдел­ках с недви­жи­мо­стью, а так­же при постав­ках доро­го­сто­я­щей продукции).
• Пору­чи­тель­ство — обя­за­тель­ство тре­тьей сто­ро­ны пога­сить задол­жен­ность долж­ни­ка перед кре­ди­то­ром, в слу­чае его неплатёжеспособности.
• Залог — пере­да­ча заём­щи­ком доро­го­сто­я­ще­го иму­ще­ства (напри­мер, квар­ти­ры, авто­мо­би­ля) кре­ди­то­ру до пол­но­го пога­ше­ния зай­ма. На залог оформ­ля­ет­ся соот­вет­ству­ю­щий доку­мент — заклад­ная. И пору­чи­тель­ство, и залог при­ме­ня­ют­ся обыч­но при выда­че ипо­теч­ных кредитов.
• Удер­жа­ние вещи — вре­мен­ное нахож­де­ние вещи у кре­ди­то­ра до пол­но­го рас­че­та долж­ни­ка. Почти то же, что и залог, с той лишь раз­ни­цей, что на удер­жа­ние не нуж­но оформ­ле­ние пись­мен­но­го согла­ше­ния. Спо­соб исполь­зу­ет­ся обыч­но в денеж­ных отно­ше­ни­ях меж­ду физи­че­ски­ми лицами.
• Неза­ви­си­мая гаран­тия — это гаран­тия, кото­рую даёт банк либо кре­дит­ная орга­ни­за­ция выпла­тить дру­го­му кре­ди­то­ру чьи-то дол­ги, вне зави­си­мо­сти от даль­ней­шей судь­бы сдел­ки, в т. ч. при­зна­ния её недействительной.

Какие гарантии берут банки

Исхо­дя из ана­ли­за дан­но­го спис­ка, мож­но сде­лать вывод:

Рас­смот­рим, как рабо­та­ет обес­пе­чи­тель­ный пла­тёж в дого­во­ре аренды.

Что такое обеспечительный платёж?

Если первая сторона соглашения из-за отказа второй от участия в сделке понесёт какие-либо убытки, они будут возмещены именно из суммы обеспечительного платежа.

По нормам ГК РФ обеспечительный платёж должен возвращаться той стороне, которая его внесла, если необходимость заключения договора отпала или по обоюдному согласию будет признана нецелесообразной.

Если же договор все-таки будет заключён, обеспечительный платёж пойдёт в счёт оплаты сделки. Вообще же все передачи обеспечительного платежа от одной стороны другой должны быть прописаны в самом договоре.

Оправдано использование денежного обеспечения тогда, когда есть отложенная сделка. Если соглашение по факту осуществляется сразу на месте, и все деньги за товар или услугу передаются второй стороне, обеспечительный платёж не будет иметь смысла.

Обеспечительный платёж имеет свои особенности:

• Выступает в форме денег или их эквивалентов. Передавать имущество в качестве обеспечительного платежа нельзя. Платёж может быть только в форме денег или обеспеченных ими ценных бумаг (акций, облигаций, векселей).
• Обязательный возврат платежа при исполнении обязательств.
• Применение платежа только в условиях будущего заключения соглашения.
• Проценты на сумму платежа не начисляются.

Главное, чтобы все условия соглашения были точно прописаны в договоре, иначе можно остаться в финансовом проигрыше.

Нормативное регулирование

Все договорные отношения регулируются нормами ГК РФ. Обеспечительный платёж как часть таких отношений также нашёл своё отражение в этом Кодексе.

Впервые понятие обеспечительного платежа было введено в Гражданский Кодекс только в 2015 году.

Его появление было следствием широко распространения этого финансового инструмента страхования сделок в обычной жизни. Люди его использовали еще до того, как оно стало отражено в законодательстве.

В ГК РФ обеспечительный платёж регламентирован следующими статьями:

• 381.1 – понятие и применение обеспечительного платежа;
• 381.2 – имущество, используемое в качестве обеспечительного платежа.

Судебная практика по данному вопросу еще не получила четко сформированных позиций и направленности. Верховный Суд еще однозначно не определил свою позицию по разрешению споров, связанных с обеспечительными платежами в сделках.

К примеру, его нельзя использовать в игорном бизнесе или при заключении сторонами разного рода пари.

Обеспечительный платеж в договоре аренды

Обеспечительный платёж нашёл своё широкое применение именно в арендных отношениях. Кроме того, его использование оправдано в сделках о прокате или при заключении предварительных договоров.

К примеру, в Москве уже сложно представить съем квартиры без оплаты обеспечительного платежа. Выглядит это таким образом. Арендатор заключает с арендодателем договор о долгосрочной аренде и оплачивает за будущий месяц, например, 40 тысяч рублей. Кроме него, он платит собственнику квартиры еще сумму обеспечительного платежа в размере 40 тысяч рублей.

В договоре обычно прописывает обоснованность обеспечительного платежа по двум основаниям:

• Как обязательство проживания в квартире 11 месяцев;
• Как гарантия сохранности имущества.

Если стороны договорились о первом варианте, то в ситуации, когда жилец решит съехать с квартиры через 3 месяца, он не получит возврат обеспечительного платежа.

Если же выполнит условия договора и проживет 11 месяцев, при выезде получит обозначенную сумму. Во второй ситуации при выезде арендодатель проверит состояние квартиры и имущества.

Отличие задатка от обеспечительного платежа

Больше и чаще всего граждане путают понятие обеспечительного платежа с обычным задатком по сделке. Однако, эти два вида гарантии имеют явные отличия.

Итак, задаток и обеспечительный платёж отличаются по следующим основаниям:

• Обеспечительный платёж защищает интересы только одной стороны, которая на руках держит у себя эту сумму. Задаток же может защищать как интересы одного, так и другого. Тот, кто вносит задаток, может рассчитывать на его возврат даже в двойном размере в случае нарушения соглашения второй стороной.
• В качестве обеспечительного платежа могут использоваться только деньги, в качестве задатка – что угодно.
• Обеспечительный платёж покрывает и долг, и неустойку, и убытки. Задаток же идёт в погашение только долга. Сторона, нарушившая соглашение, будет дополнительно оплачивать убытки.

Кроме того, обеспечительный платёж имеет некоторые отличия и от других видов гарантий и страховок. Так, залог остаётся в руках у должника или залогодержателя, в то время, как обеспечительный платёж находится у кредитора.

Обеспечительный платеж по договору аренды — что это?

Условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что подобный документ:

• составляется в отношении дорогостоящего имущества;
• отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;
• действует в течение достаточно продолжительного времени.

То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:

• от утраты имущества или приведения его в состояние, выходящее за рамки, ограничивающие процесс нормального износа;
• непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;
• несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.

О том, выполнение каких еще задач может обеспечивать гарантийный платеж, читайте в статье «Нужно ли исчислять НДС с денежных средств, полученных в качестве обеспечительного (гарантийного) платежа, залога, депозита?».

В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:

• конкретное его назначение (для погашения ущерба какого вида он предназначен);
• объем средств, вносимых в обеспечение;
• порядок:
  • внесения платежа,
  • его использования,
  • пополнения на использованную сумму,
  • изменения размера,
  • возврата.

В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы. Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы оговоренной договором платы за какой-либо из периодов аренды: месяц, квартал или год. Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.

Действия агента в рамках агентского договора

Заказчику оказывает услуги агент, выступающий от своего имени, но за счет принципала. Должен ли агент указывать в договоре возмездного оказания услуг на то, что указанный договор заключается агентом во исполнение агентского договора, заключенного с принципалом, ссылаться на этого принципала в договоре, а также предъявлять заказчику доверенность, выданную ему принципалом?

Прежде всего отметим, что в соответствии с п. 1 ст. 1005 ГК РФ в рамках агентского договора агент может действовать двумя способами (в зависимости от условий данного договора): от имени и за счет принципала либо от своего имени, но за счет принципала.

В первом случае по сделке, совершенной агентом, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. Во втором же случае приобретает права и становится обязанным агент, даже если принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

Из приведенной нормы следует, что при заключении агентом договора от своего имени указания на то, что он действует на основании заключенного им с принципалом агентского договора, не требуется. Такой агент выступает стороной по заключенной им сделке. Принципал же по отношению к заключенной агентом сделке будет являться лишь третьим лицом (ст. 308 ГК РФ). Очевидно, что в этом случае нет необходимости и в выдаче принципалом агенту доверенности, так как представительства (ст. 182 ГК РФ) не возникает.

Следовательно, в рассматриваемом случае исполнителем по договору возмездного оказания услуг будет считаться агент, независимо от наличия или отсутствия у него договорных отношений с принципалом, так как именно он указан в качестве стороны по такому договору. Поэтому акты приема оказанных услуг должны быть подписаны именно агентом, а счета-фактуры должны быть выставлены от его имени.

Ведь из положений п. 1 ст. 720 ГК РФ, которые в силу ст. 783 ГК РФ применяются к договору возмездного оказания услуг, следует, что заказчик осуществляет приемку услуг у исполнителя, указанного в качестве такового в договоре. А п. 1 ст. 149 НК РФ прямо устанавливает, что агент, действующий от своего имени, выставляет счет-фактуру покупателю самостоятельно.

Необходимость указывать принципала в договоре возникает в том случае, если агент согласно его договору с принципалом действует от имени последнего. В данной ситуации, как уже отмечалось выше, стороной по договору будет являться принципал, и от его имени должны будут подписываться акты и выставляться счета-фактуры.

При этом агент должен при заключении договора с заказчиком указать, что выступает представителем в сделке на основании соответствующего договора с принципалом. Полномочия агента на совершение сделки могут явствовать как из выданной ему принципалом доверенности, которую он в таком случае должен представить заказчику услуг, так и из договора (п. 4 ст. 185 ГК РФ, постановление ФАС Центрального округа от 16.09.2009 N А68-9558/08/359/7 (Ф10-3712/09)).

Таким образом, само по себе отсутствие у агента доверенности на осуществление действий от имени принципала не может являться основанием для признания совершенных агентом действий по исполнению агентского договора неправомерными. Пунктом 2 ст. 1005 ГК РФ закреплено, что в случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 09.08.2004 N Ф09-2495/04ГК).

В то же время стороны вправе предусмотреть в договоре, что полномочия агента помимо договора должны подтверждаться соответствующей доверенностью. В этом случае без получения доверенности агент осуществлять юридические и иные действия от имени принципала не может (смотрите, например, постановление Седьмого апелляционного арбитражного суда от 10.02.2010 N 07АП-105/10).

Ответ подготовил Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ кандидат юридических наук Широков СергейГАРАНТ.РУ: https://clck.ru/BoR9e

Отражение в бухгалтерском учете суммы обеспечения

Доходы от сдачи в аренду имущества арендодатель учитывает (п. 4, 5, 7, 12, 15 ПБУ 9/99 «Доходы организации»):

• либо в составе доходов от обычных видов деятельности (если предоставление имущества в аренду является основным видом деятельности) с отражением сумм по кредиту счета 90 «Продажи», субсчет 90-1 «Выручка»;

• либо в составе прочих доходов с отражением сумм по кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы».

Доходы признаются при соблюдении условий, определенных в п. 12 ПБУ 9/99, в рассматриваемом случае – на последнее число каждого текущего месяца предоставления имущества в аренду (15 ПБУ 9/99).

Если условиями договора аренды предусмотрен обеспечительный платеж, который выполняет не только обеспечительную функцию, но и платежную, то он не признается доходом и учитывается в составе кредиторской задолженности (п. 3, 12, 15 ПБУ 9/99).

Сумма полученного обеспечительного платежа в учете отражается как кредиторская задолженность на основании записи по дебету счета 51 «Расчетные счета» и кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу» (п. 12 ПБУ 9/99).

В дальнейшем при зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы за последний месяц аренды производится внутренняя запись по аналитическим счетам счета : по дебету аналитического счета «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу» и кредиту аналитического счета «Расчеты с арендатором по арендной плате».

Кроме того, для обобщения информации о наличии и движении полученных гарантий в обеспечение выполнения обязательств и платежей по договору аренды суммы обеспечения отражаются на забалансовом счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные». Суммы обеспечений, учтенные на данном счете, списываются по мере погашения задолженности. Аналитический учет по счету ведется по каждому полученному обеспечению.

Преимущества и недостатки обеспечительного платежа

Для стороны, принимающей обеспечительный платеж, от такого метода страхования рисков есть одни плюсы. Она ничем не рискует, и все возможные убытки в случае их возникновения с легкостью покроет с помощью обеспечительного платежа.

Та же сторона, которая вносит обеспечительный платеж, все же рискует. Конечно, если все обязательства будут выполнены без нарушений, она получит свои деньги обратно. Но фактически сделать это довольно трудно, особенно в арендных отношениях.

Арендодатель обязательно найдёт какие-либо повреждения в имуществе или последствия износа, и на этом основании откажет Вам в возврате денежных средств.

Кроме того, можно говорить о том, что лицо, передавшее обеспечительный платеж, и получившее его обратно спустя продолжительное время, немного потеряет в снижении их покупательской способности.

Чтобы не возникало каких-либо неоднозначных трактовок в отношениях сторон или в функциях обеспечительного платежа, важно грамотно составить договор. Если фактически обеспечительный платеж начнёт действовать как аванс или задаток, суд может признать договор недействительным, а значит деньги должны будут вернуться назад их владельцу

Если фактически обеспечительный платеж начнёт действовать как аванс или задаток, суд может признать договор недействительным, а значит деньги должны будут вернуться назад их владельцу.

Чаще всего применяется обеспечительный платеж в арендных отношениях в качестве дополнительной страховки для арендодателя. Таким образом он в случае нарушения условий договора или повреждения арендованного имущества может возместить понесённые убытки.

Задаток как способ обеспечения исполнения обязательств

Задатком называется некоторая сумма денег, которую получает одна сторона соглашения от другой, в зачет оплаты по обязательству. Такой метод защиты обязательств тоже достаточно древний, им пользовались торговцы несколько столетий.

Что же происходит с залогом в случае возникновения проблем с исполнением договора? Если в нарушении договоренностей определена вина залогодателя, то залог остается у того, кто его получил. Нарушение договора, совершенное получателем задатка, приводит к тому, что он обязан вернуть полную сумму залога плюс еще такую же сумму «сверху» (двойной размер задатка). Так же виновная сторона обязуется покрывать убытки, уменьшенные на сумму задатка.

Независимая гарантия (банковская гарантия) как способ обеспечения исполнения обязательств

С 2015 года старое понятие «банковская гарантия» была изменена на новое — «независимая гарантия». Новшество в том, что ее предлагать могут не только банковские структуры, но и коммерческие предприятия. Гарант принимает на себя следующие обязательства — по просьбе другого лица платит по его обязательствам третьим лицам. Эта гарантия оформляется в письменном виде. Гарант может не исполнять свои обязанности только в нескольких случаях, строго установленных законом:

1. Кредитор предоставил вызывающие вопросы о подлинности документы.
2. Обязательство оказалось недействительным.
3. Отсутствие определенной соглашением ситуации для требования выплаты долга.
4. Долг погашен самим должником.

Обеспечительный платеж в арендных отношениях при УСНО

Участники арендных отношений вправе определить в условиях договора один из вариантов использования обеспечительного (гарантийного) платежа. Он может быть:

• либо возвращен арендатору – в случае ненаступления в предусмотренный договором срок соответствующих обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства ( ГК РФ);

• либо использован для возмещения возможного ущерба имуществу арендодателя или зачета последнего платежа при расторжении договора аренды (словом, в случае задержки арендного платежа арендодатель может зачесть обеспечительный платеж в счет платы за предоставленное в аренду имущество). Кроме того, договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств ( ГК РФ). Таким обстоятельством может быть, к примеру, расходование суммы обеспечительного платежа на возмещение убытков или неустойки.

Таким образом, арендодатель фактически выступает временным держателем обеспечительного (гарантийного) платежа. При этом в рамках УСНО при определении объекта налогообложения не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ ( НК РФ). Согласно пп. 2 п. 1 названной статьипри определении налоговой базы по налогу на прибыль (а также «упрощенному» налогу) не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств. Об обеспечительном платеже в данной норме не упоминается

Но, принимая во внимание общую правовую природу залога и обеспечительного платежа, Минфин в Письме от 28.10.2015 № 03-03-06/2/61826 указал, что названный подпункт может быть применен к обеспечительному платежу

Однако следует учесть, что подобное освобождение в отношении обеспечительного (гарантийного) платежа действует отнюдь не в любых ситуациях. Если такой платеж выполняет функцию аванса, арендодатель, применяющий УСНО, должен включить его в базу по единому налогу.

Иначе говоря, обеспечительный платеж не всегда приносит его получателю экономическую выгоду от исполнения договора, учитываемую при налогообложении. На это обстоятельство указано в п. 10 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением глав 26.2 и 26.5 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденного Президиумом ВС РФ 04.07.2018 (далее – Обзор). И это справедливо. Ведь в силу НК РФ возникновение облагаемого налогом дохода обусловлено фактом получения экономической выгоды, а также возможностью ее учета и оценки. Соответственно, у арендатора, который произвел такой платеж, на момент перечисления (или передачи) денежных средств арендодателю не возникает и расход. В свою очередь, не возникает доход у арендодателя до момента наступления события, которое порождает использование этого платежа. Доходы и расходы у участников арендных отношений появляются лишь при наступлении обстоятельств, установленных договором аренды, обязательства по которому обеспечивает сумма гарантийного платежа.

Указанный платеж следует рассматривать в качестве авансового (который в рамках УСНО включается в состав налогооблагаемых доходов) также в случае, если стороны укажут в договоре, что данный платеж учитывается в расчетах по основному обязательству при расторжении договора аренды.

Обобщая сказанное, можно сделать два вывода.

1. Если арендодатель получает от арендатора платеж для обеспечения исполнения обязательств (в обеспечение заключения договора аренды) на условиях возврата указанного платежа после истечения срока арендного договора, то у него не возникает дохода, учитываемого при исчислении налоговой базы по «упрощенному» налогу.

2. Если условиями договора не предусмотрен возврат арендодателем суммы обеспечительного платежа арендатору, такая сумма признается доходом, связанным с оплатой реализованных услуг по предоставлению имущества в аренду, которые включаются в состав доходов в целях налогообложения в рамках УСНО.

Добавим: подобные выводы не откровение, ведь на необходимость разграничения вышеупомянутых ситуаций в части возникновения у арендодателя, применяющего УСНО, налогооблагаемого дохода чиновники Минфина указали еще в Письме от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071.

Обеспечение обязательств. Разновидности

Способы обеспечения обязательств перечислены в статьях с 321 по 381 Гражданского Кодекса РФ. Выделяются следующие виды:

• залог;
• поручительство;
• неустойка;
• обеспечительный платеж;
• удержание имущества;
• независимая гарантия;
• задаток.

Могут ли вас привлечь к субсидиарной ответственности?

Пройдите тест из 10 вопросов, чтобы узнать о своей ситуации. По итогам теста вы узнаете в какой
группе риска вы находитесь (критическая, высокая, невысокая), и в соответствии с ней получите
рекомендации по мерам защиты от субсидиарной ответственности

Пройти тест

№1 Как давно у контрагента возникла
задолженность перед Вами?

От 1-го до 3-х месяцев

От 3-х до 6-ти месяцев

От 6-ти месяцев до 1-го года

От 1-го года до 3-х лет

Задолженность старше 3-х лет

№2 Подтверждается ли имеющаяся
задолженность документально (договора, акты и т.п.)?

Да, подтверждается, все документы в соответствующем виде
имеются

Нет, подтверждающих документов нет, задолженность возникла на
основании неформальных договоренностей. Должник признает задолженность и готов её
формализовать

Нет, подтверждающих документов нет, задолженность возникла на
основании неформальных договоренностей. Должник не признает задолженность

Да, имеется только договор между сторонами, формально
задолженность
контрагентом не признана

№3 Обращались ли вы к Должнику с
требованием о погашении задолженности?

Да, контрагент обещает оплатить, но так и не платит

Да, но контрагент отрицает наличие задолженности или не реагирует
на обращения

Нет

№4 Направляли ли Вы официальную
письменную претензию в адрес Должника?

Да, официальная претензия направлена заказным письмом,
подтверждающие документы в наличии

Да, но подтверждение отправления утрачено

Нет, не отправляли

№5 Предоставлялось ли Должником
обеспечение исполнения обязательств?

Нет, не предоставлялось

Предоставлялось поручительство

Залог имущества

Независимая гарантия

Иная форма обеспечения

№6 Обращались ли Вы в суд с исковым
заявлением к Должнику?

Да, обращались, вынесено решение суда в нашу пользу

Да, исковое заявление на рассмотрении

Нет, но исковое заявление будет подано в ближайшее время

Нет, исковое заявление не готово, планируем проконсультироваться
со специалистами

№7 Процедуру взыскания задолженности
с контрагента с Вашей стороны ведут:

Юристы компании

Привлеченные юристы

Привлеченные юристы во взаимодействии с юристами компании

Мы проводим процедуру своими силами без привлечения сторонних
специалистов

№8 Возбуждалось ли исполнительное
производство в отношении контрагента по Вашему требованию?

Да, но выявить имущество не удалось

Да, но процедура идёт медленно

Да, но Должник активно противодействует процедуре, в связи с чем
производство не результативно

Да, но ввиду отсутствия опыта взаимодействия с судебными
приставами, исполнительное производство не привело к результатам

Нет, не возбуждалось

№9 Возбуждено ли в отношении Вашего
Должника дело о банкротстве?

Да, наши требования включены в реестр требований кредиторов, но
арбитражный управляющий и Должник противодействуют -взысканию

Да, но у Должника отсутствуют активы, за счет которых может быть
погашена задолженность

Да, но процедура ещё не введена

Нет, но мы планируем обратиться с соответствующим
заявлением

Нет, не возбуждено

Да, производство возбуждено по нашему заявлению

№10 Ведет ли Должник деятельность на
текущий момент, в том числе через аффилированные компании?

Да, деятельность ведется в обычном режиме

Да, но деятельность прекращается

Нет, деятельность прекращена

Мы не обладаем данной информацией

№11 Вам известны контролирующие лица
Должника, конечные собственники бизнеса, а также имущественное состояние этих лиц?

Да, известны. Они обладают значительным имуществом

Да, известны, но они не обладают каким-либо имуществом

Да, известны, но они напрямую не владеют своим имуществом

Нет, неизвестны

Следующий вопрос