Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция

Как зарегистрировать право собственности на квартиру по наследству

Унаследовать квартиру можно двумя путями:

• по ранее составленному завещанию;
• если жилье наследуется по закону.

В любом случае наследник обязан в течение полугода после смерти завещателя или родственника заявить о своих правах на имущество.

Если оформляется право собственности на квартиру, полученную в порядке наследования, то будущий собственник должен предъявить в ФРС следующие документы:

• свидетельство о смерти наследодателя (оригинал или нотариально заверенная копия);
• документы, подтверждающие родственную связь с наследодателем – свидетельства о рождении (для детей), свидетельство о браке (для супругов);
• завещание (если квартира наследуется по нему)- копия и оригинал;
• справка формы № 9, в которой указывается место регистрации наследодателя на день смерти, и перечисляются все проживающие с ним;
• выписка из домовой книги;
• справка из ЕГРП об отсутствии ареста или обременения на наследуемое жилье;
• кадастровый паспорт с экспликацией и указанием кадастровой стоимости недвижимости, получаемой по наследству;
• личные документы правообладателя (наследника).

Государственная пошлина составляет 2000 рублей и может быть оплачена в любом банке.

Государственная регистрация смены собственника

Даже составленный по всем правилам договор не означает автоматический переход права собственности. Чтобы одаряемый вступил во владение подаренной квартирой, необходима регистрация перехода права собственности в государственных органах. Срок, в течение которого необходимо это сделать, в законе не указан, но без этой процедуры новый собственник не сможет вступить в свои права.

Инструкция, описывающая порядок действий, достаточно универсальна и подходит в большинстве случаев.

Прежде всего нужно собрать пакет документов, куда кроме дарственной (по одному экземпляру для каждой стороны и один экземпляр для органа регистрации) входят:

• паспорта сторон;
• квитанция об уплате пошлины;
• кадастровый паспорт на недвижимость;
• справка БТИ с информацией о кадастровой стоимости квартиры;
• правоустанавливающие документы, подтверждающие права дарителя на недвижимость;
• справка о зарегистрированных в квартире лицах.

Это минимальный пакет документов, который потребуется, если обе стороны участвуют в сделке лично, являются совершеннолетними и даритель – единственный собственник.

В других случаях потребуется предъявить дополнительные документы, чтобы сделка соответствовала букве закона:

• если одна или обе стороны действуют через посредника – нотариально заверенную доверенность на право действовать от их имени;
• если квартира является совместно нажитым имуществом или имеются другие собственники – согласие супруга или совладельцев квартиры;
• если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего – согласие его законных представителей;
• другие документы по запросу сотрудников регистрирующих органов. Например, если квартира находится в ипотеке, потребуется согласие выдавшего кредит банка;
• также стороны могут включить в пакет документы на свое усмотрение. Например, чтобы обезопасить себя от дальнейшего признания сделки недействительной, предоставить официальное заключение о дееспособности дарителя.

оплатить государственную пошлинуС 2017 года в ряде городов сотрудники регпалаты перестали принимать заявления от граждан, полностью делегировав эту функцию МФЦ. Поэтому перед подачей документов стоит выяснить, куда именно их нужно принести.

При передаче документов должны присутствовать обе стороны (лично либо их официальные доверенные лица). Если дарополучателем является несовершеннолетний, обязательно присутствие его законного представителя.

Если договор составлялся самостоятельно, без участия нотариуса, юристы рекомендуют не подписывать его заранее, а сделать это в момент передачи документов сотруднику Росреестра или МФЦ.

На основании предоставленных документов сотрудник, их принимающий, составит заявление от лица сторон договора и выдаст им расписку в получении документов. Он же сообщает дату, когда правоустанавливающие документы на нового собственника будут готовы. По закону государственные органы обязаны зарегистрировать переход права собственности в течение семи рабочих дней. Однако прежде, чем ехать за готовыми документами, лучше уточнить готовность по телефону, указанному в расписке.

Даже если при приеме документов замечаний не возникло, и они были отправлены в регистрирующий орган, это не является гарантией положительного решения о переходе права собственности. В случае отказа в регистрации заявитель получит письменную мотивировку решения. Подать заявление можно повторно, предварительно устранив ошибки, на которые было указано.

Для получения готовых документов нужно предъявить паспорт и выданную ранее расписку. На каждом экземпляре договора будет стоять отметка о государственной регистрации. Кроме этого, новый владелец недвижимости получит выписку из ЕГРН, где он будет указан в качестве нового собственника квартиры. С этого момента переход недвижимости от одного лица другому считается официально завершенным. Предыдущий владелец утрачивает свои права, которые полностью переходят к новому собственнику. Последний с этого момента может распоряжаться квартирой по своему усмотрению, в том числе продать или подарить ее третьему лицу.

2021 zakon-dostupno.ru

Что такое право собственности на квартиру?

Юридически, право единоличной собственности на любой объект подразумевает возможность владеть, использовать и беспрепятственно распоряжаться недвижимостью и без необходимости дополнительного согласования с другими членами семьи или коллектива. Единственное ограничение – в процессе реализации прав собственника человек не должен нарушать правила совместного проживания в многоквартирных домах, а также жилищное и уголовное законодательство.

С 2017 года в России заработал новый механизм регистрации прав на объекты недвижимости. По нормам и правилам закона 218-ФЗ (принят в 2015 году, но в практически заработал со 2 января 2017 года), записи о любых действиях с жилыми и нежилыми помещениями, а также земельными участками должны быть внесены в единый госреестр (ЕГРН, или Росреестр). В ЕГРН обязательно регистрируют факты:

• смены собственника (купля-продажа, вступление в наследство, судебное решение);
• обременения (залог, арест);
• оформления ипотеки или ДДУ;
• заключения договора аренды;
• других имущественных прав на недвижимые объекты, которые характеризуют их правовой статус и возможность совершения отдельных сделок.

Право владения недвижимостью нужно зарегистрировать в Росреестре

Оформление через суд

Через суд оформить частную квартиру в личную собственность следует безотлагательно, как только вы столкнулись с затруднениями в данной области. Оформляйте максимально возможное количество бумаг, подтверждающих ваши права для защиты собственных интересов, поскольку недостаточно ответственный подход и промедление могут стоить вам слишком дорого.

Какие иски ещё можно подать, помимо сказанного выше, так это с требованиями признания права владения на:

• Приватизированную жилплощадь;
• Наследуемое имущество;
• Квартиру после самовольной перепланировки;
• Имущество по давности его приобретения.

Подобные вопросы не решаются самостоятельно и не исчезают со временем, поэтому суда избежать не получится.

Последний платеж и дальнейшие действия

Что делать после погашение ипотеки в Сбербанке? Примерный порядок действий:

• Потребовать от менеджера банка справку о том, что кредит закрыт. Этот документ обязательно нужно хранить как можно тщательнее, так как он указывает что задолженности перед банком у клиента нет.
• Выписка с кредитного счета. Этот документ, при наличии справки, уже не особо обязателен, однако он позволяет «перестраховаться». Как и в предыдущем случае он подтверждает тот факт, что у клиента не осталось никакого долга перед банком.
• Проверить, что началась процедура снятия обременения (подробнее см.ниже).

Обычно дополнительные действия не требуются. Исключение составляют ситуации, при которых жилье приобреталось за счет средств материнского капитала (см.ниже).

Закладная по ипотеке и снятие обременения

Закладная – это документ, подтверждающий тот факт, что клиент предоставляет свое жилье в залог банку. Бумага хранится у залогодержателя (банка) и необходима для того, чтобы снять обременение в Росреестре. Ранее все это приходилось делать самостоятельно, однако сейчас всю процедуру взял на себя Сбербанк:

Однако все это не значит, что достаточно прост закрыть ипотеку в Сбербанке и больше ни о чем не нужно переживать (помимо справки об отсутствии задолженности). На следующий день после полного погашения долга, банк начинает процедуру снятия обременения. Об этом клиента оповещают при помощи СМС уведомления. Если такая информация не была получена, рекомендуется немедленно уточнить ситуацию в службе поддержки банка или у менеджера, с которым велась работа во время погашения кредита.

Если есть сообщение, нужно ждать 30 дней. После этого банк еще раз уведомляет клиента о том, что обременение снято. Нужно лично посетить отделение банка, забрать закладную и выписку из реестра о том, что с квартиры снято обременение (нередко отметка об этом ставится прямо на закладной).

Регистрационная запись и новое свидетельство на квартиру

Закрытие ипотеки в Сбербанке не значит, что нужно менять документы на квартиру. Уже во время покупки клиент становится полноценным собственником жилья. И хотя из-за обременения он, фактически, ничего не может с квартирой сделать, он все равно остается ее владельцем.

Таким образом, после погашения задолженности что-то менять в реестре или получать новое свидетельство на квартиру не требуется. Отдельно уточним, что свидетельства, как таковые, уже и не выдаются. Они с успехом замещены выписками из ЕГРН и вот ее все же лучше получить свежую, как это описано выше.

Особенности ипотеки с материнским капиталом

Отдельного внимания заслуживает ситуация с покупкой квартиры в ипотеку с использованием сертификата на материнский капитал. Несмотря на тот факт, что сумма такого сертификата в некоторых регионах страны не позволяет оплатить даже трети стоимости квартиры, ее использование все равно налагает на клиента определенные обязательства. В данном случае нужно учитывать лишь один, но очень важный момент: любое жилье, приобретенное с использованием средств материнского капитала обязательно должно делиться на всех членов семьи: обоих супругов и всех детей.

Важно помнить, что подразумеваются все дети, а не только тот ребенок, который стал причиной получения сертификата. Например, если в семье трое детей, но сертификат, полученный за второго ребенка, используется только сейчас, их всех троих + отца с матерью нужно сделать собственниками квартиры.. На практике, банк неохотно соглашается на то, что собственники жилья изменятся, пока действует ипотечный кредит

Но вот что будет с квартирой после погашения долга банк уже не интересует. Зато интересует органы опеки и пенсионный    фонд. Как следствие, сразу же после погашения долга, в ближайшие 1-3 месяца рекомендуется зарегистрировать как владельцев всех членов семьи (регистрация каждого нового владельца стоит 2000 рублей)

На практике, банк неохотно соглашается на то, что собственники жилья изменятся, пока действует ипотечный кредит. Но вот что будет с квартирой после погашения долга банк уже не интересует. Зато интересует органы опеки и пенсионный    фонд. Как следствие, сразу же после погашения долга, в ближайшие 1-3 месяца рекомендуется зарегистрировать как владельцев всех членов семьи (регистрация каждого нового владельца стоит 2000 рублей).

Проверяем регистрацию

Любой договор долевого участия требует регистрации в специальной базе объектов недвижимости. Это позволяет исключить мошенничество в виде двойных продаж одной и той же квартиры или права требования на квартиру нескольким лицам. Одновременно с внесением в базу объектов специалисты Росреестра проверяют договора на требования 214 ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов». Это позволяет дольщикам чувствовать себя уверенно в таких высокорисковых вложениях, как покупка квартиры в новостройке.

До недавнего времени регистрация ДДУ в управлении Росреестра проходила довольно стандартно. Нужно было собрать документы, подписать сам договор и подать его на проверку в госорган. Это можно было сделать двумя способами.

Предлагаем ознакомиться: Сбербанк продает долги коллекторам — советы адвокатов и юристов

В 2020 году Росреестр начал предоставлять услуги по электронной регистрации ДДУ. Это оформление сделок с помощью интернета. Казалось бы, удобный и быстрый механизм, ведь не нужно тратить время на очереди и бумаги. Но как выяснилось, система оказалась чрезмерно защищена и не все было сделано для удобства дольщиков.

Получение письма на указанную вами электронную почту вовсе не означает, что договор долевого участия прошел госрегистрацию. Иногда в системе, как часто выбывает в государственных услугах, проходят сбои. Поэтому нелишним будет проверить, действительно ли электронная регистрация ДДУ прошла успешна.

• В разделе «Электронные услуги» нужно найти ссылку «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн». Кликнув на нее, вы попадете в специальную форму поиска.
• Из договора долевого участия нужно взять кадастровый номер объекта. Можно найти в разделе «Предмет» договора вашего ДДУ. Или в приложениях – в проектной декларации к объекту.
• Дополните, если у вас есть эта информация, адресом объекта и заполните прочие поля при наличии такой информации. Но можно обойтись и одним кадастровым номером
• Когда вы кликните на поиск, откроется окно с результатами. Оно может быть в виде таблицы или в виде длинного списка. В графе «Права и ограничения» будут отображаться все зарегистрированные договора долевого участия
• Ищите номер своего договора

Если вы смогли найти свой договор, значит все в порядке. Если нет, то стоит подождать 7 дней от момента подачи документов на регистрацию и выдачи справки о регистрации и попробовать еще раз. Если и в этот день никакой информации нет – стоит записываться на прием в управление Росреестра и выяснять очно, почему договор не зарегистрировали.

Как оформить право собственности на квартиру — пошаговая инструкция

Процесс регистрации заканчивается внесением вашей фамилии в ЕГРН в карточку объекта. Процедура подтверждает возникновение права собственности на квартиру, порядок оформления которого я предлагаю рассмотреть подробнее.

Точно так же происходит оформление земли в собственность за исключением некоторых нюансов, о которых вы узнаете, если прочтёте статью на эту тему.

Шаг 1. Собираем документы

Перед тем, как обращаться в уполномоченный орган, нужно собрать необходимые для регистрации документы.

Перечень документов в соответствии с Федеральным законом:

• общегражданский паспорт (при личном обращении);
• доверенность или документ, подтверждающий полномочия (при обращении через посредника);
• договор купли-продажи или иной документ, подтверждающий переход права собственности;
• копия квитанции об уплате госпошлины;
• заявление;
• судебные акты, если оформления перехода права собственности на квартиру вы добились через суд;
• сертификат, если оформление права совместной собственности супругов и несовершеннолетнего ребенка на квартиру производится после сделки с использованием материнского капитала.

Если вы приобрели новое, еще недостроенное жилье, то оформление права собственности на такую квартиру производится по ДДУ (договору долевого участия).

К иным документам, подтверждающим переход или возникновение права собственности относятся: дарственная, свидетельство о наследстве, постановление судебного пристава-исполнителя, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, договор приватизации и другие подобные бумаги.

Если вы собираетесь оформлять право собственности на квартиру по дарственной, по наследству, по завещанию, то сначала оформите эти документы у нотариуса.

У него же нужно составлять договор купли-продажи в следующих случаях:

• если квартира продается на условиях пожизненного содержания с иждивением;
• при продаже долевой собственности, в том числе всеми собственниками одновременно;
• если квартира принадлежала несовершеннолетнему или недееспособному лицу.

Шаг 2. Обращаемся в Регистрационную палату или МФЦ

Если у вас есть выбор, то обратиться лучше в МФЦ. Это удобнее.

При этом нужно знать, сколько времени занимает процедура оформления права собственности на квартиру в обоих случаях. Разница составляет 2 дня в пользу Росреестра практически по всем видам регистрационных действий.

Шаг 3. Составляем заявление по предложенному образцу

Если вы обратились в Росреестр, заявление нужно будет написать самостоятельно по предложенному образцу. Кроме того, потребуется сшить договор.

В МФЦ ничего писать и шить вам не придется. Все за вас сделает сотрудник центра. Вам останется только расписаться в распечатанном заявлении и оплатить госпошлину.

Шаг 4. Оплачиваем госпошлину

Размер госпошлины устанавливает налоговый кодекс. Он зависит от вида объекта и на квартиру составляет 2000 рублей. Оплатить ее можно в банке или в терминале.

Если вы не разбираетесь в технике, то сотрудник МФЦ поможет вам сделать оплату через устройство. Учтите, что если договор оформлялся у нотариуса, то вам придётся заплатить и там, но уже на порядок больше.

Шаг 5. Получаем свидетельство о регистрации на квартиру

Ранее собственнику на руки выдавали свидетельство о праве собственности, которое играло роль правоустанавливающего документа. Сегодня такая практика изжила свое. С начала 2017 года свидетельства ни в каком виде больше не выдаются, так как они даже не предусмотрены законом.

Факт регистрации недвижимости подтверждается официальной выпиской из ЕГРН, в которой, кроме технических характеристик объекта, имеются сведения и о его собственнике. Таким образом, процедура оформления дома в собственность или любого другого объекта заканчивается выдачей на руки такой выписки.

Предположим, что вы приобрели квартиру с использованием кредитных средств. Сразу оговоримся, что оформление прав собственности на квартиру при ипотеке предполагает внесение в ЕГРН сведений об ограничении (обременении) на отчуждение объекта без разрешения банка. В остальном процедура ничем не отличается от обычной.

Оформление права собственности на квартиру с обременением не несет для собственника каких-либо негативных последствий. Ведь эти ограничения снимаются, как только ипотека будет выплачена, и вы предоставите в Росреестр подтверждающие документы из банка. Кроме того, есть способы продажи жилья с обременением, но это тема отдельного разговора.

Некоторые особенности имеет и порядок оформления квартиры в собственность в новостройке, но об этом вы можете прочитать в отдельной статье на нашем портале.

Как зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке

Оформление в собственность квартиры в только что построенном доме может происходить следующими способами:

• регистрация через застройщика – всю процедуру по регистрации права собственности проводит строительная компания, и новоселы получают полностью оформленное свидетельство о праве собственности. Минусом такого способа регистрации может быть чрезмерная растянутость по времени из-за задержек с подачей документов отдельными жильцами дома;
• самостоятельная регистрация права собственности;
• оформление через обращение в суд – если застройщик не представляет необходимые документы, то собственник вправе потребовать регистрации права собственности через суд. В ряде случае сами застройщики рекомендуют этот способ оформления жилья в целях ускорения процесса.

После того как новый дом принят в эксплуатацию, застройщик должен произвести следующие действия, без которых зарегистрировать квартиру в собственность невозможно:

• составление протокола о распределении недвижимости (жилой и коммерческой);
• получение в БТИ технического паспорта на новый дом;
• получение в местной администрации разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
• подписание Акта приема-передачи Госархстройнадзоре;
• постановка дома на кадастровый учет;
• присвоение дому почтового адреса.

Для того чтобы приступить к самостоятельной регистрации права собственности на квартиру в новостройке, жильцу необходимо удостовериться, что вся документация у застройщика оформлена в соответствии с необходимыми требованиями. Если все согласования не прошли надлежащим образом и застройщик не смог получить все разрешения, то новоселу придется обратиться в суд.

Документы для самостоятельной регистрации квартиры в новостройке

Чтобы самостоятельно пройти процедуру оформления квартиры в собственность, новосел должен подготовить и сдать в федеральную службу регистрации следующие документы:

• акт приема-передачи квартиры – составляется вместе с представителем компании-застройщика и должен быть подписан обеими сторонами;
• поэтажный план дома и экспликация всех помещений квартиры – выдается в Росреестре совместно с постановкой жилья на кадастровый учет. Экспликация составляется техником после проведения всех необходимых замеров и проверки соответствия плана квартиры первоначальному плану застройщика. Если до получения кадастрового паспорта была проведена перепланировка, то для оформления квартиры в собственность ее необходимо узаконить;
• кредитный договор и закладная – если недвижимость приобретена в ипотеку. Закладная получается в банке, который предоставил кредит на покупку жилья;
• разрешение органов опеки и попечительства – если в числе собственников недвижимости есть несовершеннолетние. Для его получения следует написать заявление с указанием причины, по которой данное разрешение получается. К заявлению необходимо приложить паспорта, свидетельства о рождении детей, акт приема-передачи квартиры и договор, согласно которому приобретена недвижимость в новостройке.

При обращении в орган Росреестра собственник предъявляет личные документы и свидетельства о рождении детей. Помимо вышеперечисленных документов, необходимо иметь на руках договор со строительной компанией (включая все имеющиеся приложения) и нотариально заверенную доверенность – если от лица собственников действует уполномоченное лицо.

Заявление на осуществление регистрации права собственности заполняется в электронном виде сотрудником регистратора. Одновременно выдается расписка в приеме пакета документов. Подпись на заявлении ставится непосредственно в Регистрационной палате.

Госпошлина на проведение регистрационных действий составляет 2000 рублей. Эта сумма делится на всех сособственников квартиры. Срок, в течение которого осуществляется оформление права собственности, составляет 30 дней. По истечении этого времени собственники (или доверенное лицо) получает Свидетельство о праве собственности на квартиру.

Действия после оформления договора

Прописка

По закону РФ № 5242-1, который обязывает каждого после смены места жительства провести регистрацию на новом месте в течении недели. Благодаря этому можно не только сэкономить на платежах за квартиру, но и избежать получения штрафа за нарушение закона.

Проводится процедура в паспортном столе при первом обращении, при том сниматься с прошлого места регистрации нет нужды. Тут же проводится оформление справки о количестве прописанных или их отсутствии.

Коммунальные платежи и лицевой счет

Зачастую при покупке жилья на вторичном рынке можно обнаружить серьёзные долги по ЖКХ.

Иногда при предоставлении справки об отсутствии задолженностей указывается истекший период, без учета времени оформления сделки. Также, при наличии в квартире индивидуальных приборов учета, не все акты снятия показаний приходятся на дату передачи имущества.

Чтобы не оказаться в подобной ситуации следует сохранять внимательность при заключении договора купли-продажи и в скорейшем времени переоформить лицевые счета ресурсоснабжающей компании на себя.

В начале посетите эксплуатационную контору, отвечающую на многоквартирный дом:

• ТСЖ.
• ЖЭУ.
• Управляющую компанию.

В паспортном столе вам понадобится заполнить заявление и прикрепить основные бумаги:

• паспорт;
• свидетельство о праве на собственность;
• договор купли-продажи.

Затем посетите расчетный центр с заявкой о переоформлении финансово-лицевого счета на новое лицо. В число переоформляемых услуг входит:

• электричество;
• холодная и горячая вода;
• газ и домашний телефон.

ВНИМАНИЕ: При смене количества проживающих в квартире следует предоставить выписку из домовой книги. Это даст возможность перерасчета норм расхода с учетом количества жильцов.

Налоговый вычет

Отдельным пунктом стоит обращение в налоговую службу. В этой структуре необходимо встав на учёт в соответствии с законом 2014 года, который обязывает каждого гражданина декларировать свое имущество. Также может быть введена система штрафов за просрочку по уплате налогов. При этом следует посетить миграционную службу для оформления налогового подоходного вычета.

Благодаря этому владелец получает права возврата тринадцати процентов, начитываемых на минимальную стоимость жилья. Данное право имеется и у тех, кто приобрёл квартиру в ипотеку. В федеральной налоговой службе проводятся следующие процедуры: Постановка на налоговый учёт. По закону от 21.03.2014 г., гражданам следует декларировать собственную недвижимость.

Получение вычета по подоходному налогу

Налоговая может вернуть 13% от максимальной суммы в 2 миллиона, что составляет 260 тысяч. Ограниченный не будет иметь сумма на покупку ипотечного жилья. Если была проведена процедура реструктуризации долга, то налоговый вычет с величины оплаченных процентов не полагается, поскольку целью кредита является погашение процентов от предыдущего.

Чтобы получить налоговый вычет следует иметь при себе:

• Документы, подтверждающие право на проведение вычета – справка 3 НДФЛ, паспорт и ИНН.
• Договор купли-продажи.
• Акт приема-передачи.
• Свидетельство на квартиру.
• Заявление в налоговую на возвращение налога.
• Расписка продавца о получении выплат за имущество.
• Кредитный договор (при приобретении в кредит).
• Справка о процентах, оплаченных по договору, от банка.

• Скачать образец заполнения 3-НДФЛ при покупке квартиры
• Скачать образец заявления в налоговую на возращение налога
• Скачать образец расписки от продавца о получении денег

Правом на проведение вычета обладает гражданин, имеющий официальное трудоустройство. Возвратить можно сумму, перечисленную на гражданина работодателем на протяжении года. Если она меньше положенного, то вновь проведите оформление заявления, для выплаты в следующие годы.

Смотрите видео о возврате налогового вычета после покупки недвижимости: