Существенные условия договора купли-продажи по гк рф

Договор купли-продажи и его разновидности

Прежде чем говорить об условиях договора, неплохо бы разобраться с его юридической природой.

Купля-продажа подразумевает передачу товара с одной стороны и денежной суммы, в качестве вознаграждения, с другой.

Обязанность их передать и составляет суть данного вида правоотношений.

В зависимости от того, с какой целью и каким способом передается товар принято различать следующие разновидности такой сделки:

• розничной продажи (включая различные ее способы, например, с использованием автоматов);
• поставки (только для предпринимательских целей);
• контрактации (специфический вид договора в сельском хозяйстве);
• продажи недвижимости (жилой и коммерческой);
• продажи предприятия (особого вида имущества);
• энергоснабжения (здесь имеется особый, нематериальный предмет договора);

поставки для госнужд (заключению предшествует проведение специальной процедуры).

Самыми распространенными видами договора, с которыми хотя бы раз в жизни сталкивается каждый, это продажа товаров в розницу и недвижимости.

Поэтому, рассматривать мы будем особенности именно этих двух договоров.

Обязательные условия договора купли-продажи квартиры

1. Описание предмета договора, позволяющее однозначно его идентифицировать (ст. 554 ГК).

2. Персональные данные сторон (п. 50 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного приказом Минэкономразвития от 16.12.2015 № 943). Для покупателя — российского гражданина, например, необходимо указывать его Ф. И. О., место и дату рождения, СНИЛС, гражданство и паспортные данные.

4. Стоимость, по которой осуществляется сделка (абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК).

Во избежание конфликтных ситуаций и возможного срыва сделки желательно указывать и иные важные условия, будь то срок передачи имущества или денежных средств, способ их передачи, возможные риски и т. д. Однако наличие/отсутствие указанных доп. условий в договоре не влияет на его действительность — главное, чтобы присутствовали все существенные.

Существенные условия договора купли-продажи

Одно из главных условий договора купли-продажи – это предмет договора. Также в договоре должна быть прописана полная информация о покупателе и продавце, в том числе паспортные данные, обе или одна из сторон — физлицо.

Дополнительными существенными условиями признаются:

• стоимость предмета договора;

• права на предмет договора;

• состояние имущества или товара;

• комплектация предмета договора купли-продажи;

• условия передачи и смены собственника;

• условие о задатке;

• обязательные документы, которые продавец должен передать покупателю.

Стоимость предмета договора

В договоре купли-продажи должна быть обозначена цена договора. Если она не будет указана, то при судебных разбирательствах такой договор может быть признан недействительным.

Цена указывается в рублях. Исключение – одна из сторон договора купли-продажи является иностранным лицом.

Если продается недвижимое имущество, то цену в договоре можно прописать как в целом по недвижимости или земле, так и в отношении одного квадратного метра или одной «сотки» соответственно.

Также в договоре купли-продажи квартиры или дома обязательно указывается рыночная стоимость объекта. Она определяется или как кадастровая стоимость или при помощи услуг оценщика.

Права на предмет договора

Если на предмет договора есть право собственности, то его обязательно надо прописать в условиях договора. В отношении товара право собственности не определяется. А вот движимое или недвижимое имущество всегда определяется по праву собственности.

Если предмет договора находится в собственности у нескольких людей, то в отношении каждого из них надо указать размер доли.

Состояние имущества или товара

Товар или имущество по договору купли-продажи может продаваться как новое, так и как бывшее в употребление. Это обязательно надо прописать в договоре.

Если товар или имущество имеет какие-либо недочеты, то их наличие надо указать в данном разделе. Такое условие поможет избежать проблем с покупателем и судебных споров. Так как продавец сможет доказать, что состояние товара или имущества было указано в договоре. Если покупатель его подписал, то он знал о недочетах.

Комплектация предмета договора купли-продажи

Вместе с товаром могут передаваться и дополнительные вещи. Например, при продаже квартиры, она может продаваться вместе с мебелью. А при продаже автомобиля продавец передает покупателю все экземпляры ключей.

В отношении товара все намного проще. Если продается товар, который состоит из частей, то в отношении каждого комплектующего необходимо указать его модель. Например, при продаже системного блока надо указать модель материнской платы, процессора и других комплектующих.

Условия передачи и смены собственника

В договоре купли-продажи обязательно должны быть прописаны сроки передачи товара или имущества, а также срок перехода права собственности от продавца к покупателю. Этот срок может исчисляться:

• с даты подписания договора;

• с даты подписания акта приема-передачи или аналогичного документа;

• определенным сроком, например, спустя 30 дней после подписания или регистрации права собственности на предмет договора купли-продажи.

В данном разделе обязательно указывается форма документа, которая подтверждает переход права собственности. Она обязательная для подписания в момент передачи имущества.

Условие о задатке

Если стороны договора купли-продажи договорились о задатке, то данное условие должно быть прописано в договоре. Размер задатка определяется конкретной суммой. Также можно указать срок, в течение которого покупатель должен оплатить задаток.

Сумма задатка засчитывается в счет оплаты по договору. Если покупатель не произведет полную оплату по договору купли-продажи, то продавец возвращает ему задаток, а договор купли-продажи будет считаться аннулированным.

Если покупатель оплатит задаток, а продавец нарушит условия договора, то продавец должен будет перечислить покупателю двойную сумму задатка.

Иные условия

Как правило, таковыми чаще всего считаются соглашения о гарантии качества.

Различают два вида гарантий: законные и договорные.

Одни действуют независимо от желания продавца. Другие — он устанавливает добровольно.

Отличие состоит не столько в сроках, сколько в том, кто из сторон будет доказывать факт наличия или отсутствия в товаре недостатков.

Еще одним условием, которое стороны могут посчитать существенным при заключении договора, это передача принадлежностей и документов вещи.

По общему правилу, они передаются вместе с ней. Если только стороны сами не сошлись на ином порядке. У договора в таком случае приоритет перед текстом закона.

Наименование товара

1. Определение наименования товара.

Согласно национальному стандарту Российской Федерации ГОСТ Р 51303-2013 «Торговля. Термины и определения» и Общероссийским классификаторам продукции (ОК 005-93, ОК 034-2007, ОК 034-2014) товары делятся на классы, группы, виды, категории в зависимости от назначения, свойств и показателей. Для того, чтобы предмет договора был согласованным, сторонам рекомендуется указывать категории товаров (самое узкое деление класса) и их разновидности (модели, артикулы, сорта, марки и т.п.).

Документы, из которых можно взять наименование товара:

• каталоги, перечни и прочие списки, которые использует продавец в своей деятельности;
• технические паспорта, гарантийные талоны, инструкции по использованию и применению товара, сертификаты/декларации соответствия и т.п.;
• нормативные акты Российской Федерации и Таможенного союза (указанные выше классификаторы, Технические регламенты, ГОСТы и другие).

Лица, сохраняющие право пользования объектом недвижимости

Согласно ч. 1 статьи 558 ГК РФ перечисление лиц, сохраняющих право пользования объектом недвижимости, является существенным условием договора. Если такое условие не будет содержаться в ДКП, то он будет считаться незаключенным.

Это означает, что в договоре должны быть указаны лица, имеющие право пользования жилым помещением, и должны быть указаны права таких лиц после продажи квартиры.

статья 292 ГК РФ

Случай из практики: Покупатель обратился в суд с иском, в котором просил признать сына продавца прекратившим право пользования квартирой. В ДКП стороны перечислили лиц, сохраняющих право пользования, и установили срок, когда эти лица должны выписаться. Но суд отказал в удовлетворении иска, потому что переход права собственности к истцу не повлек прекращение права ответчика пользоваться этой квартирой.

Если продавец получил квартиру в порядке приватизации и остальные члены семьи отказались в его пользу, то они получат бессрочное право пользования этой квартирой. И оно не будет зависеть от продажи жилья или иного отчуждения.

Чтобы избегать таких ситуаций, в ДКП нужно перечислить лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, указать на их права после продажи и установить срок снятия этих лиц с регистрационного учета. А перед заключением сделки желательно требовать справки из паспортного стола или заказать выписку из домовой книги. Эти документы покажут, кто, помимо продавца, зарегистрирован в жилом помещении.

Какие условия закон называет существенными

Купля-продажа относится к числу гражданско-правовых сделок.

Общее определение условий, понимаемых как существенные в этом нормативном акте следующее:

То есть, для любого акта купли-продажи, важно указание предмета, того, по поводу чего между участниками (сторонами) возникают отношения, права и обязанности. Это и будет первое существенное условие такого договора

И, строго говоря, последнее

Это и будет первое существенное условие такого договора. И, строго говоря, последнее.

Потому что больше прямых указаний в Гражданском кодексе нет.

Однако, по мнению правоведов, есть еще минимум два условия, без указания которых сделку практически невозможно исполнить. Это:

цена (продажа розничная, недвижимости и предприятия);

срок (поставка).

Более точное представление о условиях, существенных для разных видов купли продажи можно получить из таблицы:

Нарушение хотя бы одного из пунктов соглашения означает для допустившей это стороны наступление ответственности, которая также предусматривается условиями сделки.

Характеристики предмета ДКП

Закон обязывает стороны четко описывать предмет договора. Данное требование содержится в статье 554 ГК РФ. Так, в ДКП должны быть указаны:

• сведения о наименовании объекта недвижимости;
• сведения о месте расположения (адрес – при наличии);
• площадь или примерная площадь, если объект находится на стадии строительства;
• площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости;
• условный номер;
• иные характеристики, позволяющие конкретно определить подлежащее передаче имущество.

Если у недвижимого имущества имеется кадастровый номер, то нужно указать именно его. Тогда отпадает необходимость указывать иные характеристики, потому что кадастровый номер является уникальным, и присваивается конкретному объекту недвижимости.

Если из ДКП нельзя понять, о каком объекте идет речь – договор является незаключенным.

Но есть случай, когда допускается отсутствие характеристик предмета в договоре. ВАС РФ пришел к выводу: если характеристики объекта недвижимости не указаны в договоре купли-продажи, но перечислены в акте приема-передачи, такой договор считается заключенным. Эта позиция изложена в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Случай из практики: покупатель обратился в суд с иском о признании права на жилое помещение. В качестве доказательства был представлен договор купли-продажи, кроме этого истец пояснил, что ответчица отказывается от регистрации перехода права собственности. Суд отказал в удовлетворении иска. Из-за того, что в договоре не был согласован предмет, суд признал договор не заключенным.

Основные и существенные условия договора купли-продажи автомобиля

Так, абз. 2 подп. 15.5 п. 15 Регламента устанавливает перечень обязательных (или существенных) условий, которые должен содержать письменный договор о продаже автомобиля. К ним относятся:

• сведения о месте и дате составления договора;
• сведения об автомобиле (являющемся предметом сделки), позволяющие его идентифицировать, в том числе марка, модель, номера двигателя, шасси, кузова, масса, дата выпуска и пр.;
• информация из паспорта автомобиля (дата выдачи, его номерные данные);
• регистрационный знак, если он имеется;
• стоимость продажи транспортного средства;
• идентификационные данные сторон: Ф. И. О., наименование (если сторона является организацией), место прописки, паспортные данные и пр.

Помимо указанных обязательных условий в договор рационально включить и другие (основные), например:

• указание момента передачи автомобиля новому владельцу;
• способ (наличным расчетом, банковским переводом и др.) и сроки (до передачи или после) оплаты;
• гарантийные обязательства;
• комплектность автомобиля (включая периферию, оборудование для обслуживания и т. д.).

Получите пробный доступ к К+ и переходите в Готовое решение.

Особенности сделок с недвижимостью

Особенностью сделок с жилыми помещениями будет вовсе не их высокая цена.

Хотя она и является вторым из существенным условий.

Главным все же будет имущество, недвижимая вещь. В договоре должно быть четко указано, какое именно жилое или коммерческое помещение передается.

Для этого используются такие данные, как:

• вид (комната, дом, квартира, офисное или торговое помещение);
• назначение (например, жилое);
• почтовый адрес;
• этаж;

площадь и др.

Найти эти сведения можно в таком документе, как кадастровый паспорт.

Вторым существенным условием будет цена. Она устанавливается по соглашению сторон.

Стоимость жилья в разных регионах страны и даже в пределах одного населенного пункта может существенно отличаться.

Кроме существенных условий для сделок с недвижимость, важна форма договора.

В отличие от розничных продаж, где большая часть договоров заключается устно, продажа жилых помещений или производственных площадей всегда оформляется письменно.

Более того, переход прав по такому договору должен быть зарегистрирован в Росреестре (где, помимо прочего, можно узнать кадастровую стоимость квартиры).

Без получения свидетельства о праве, то есть при нарушении формы договора, он считается недействительным.

Недвижимость имеет высокую цену. Поэтому чаще всего приобретается в кредит.

Обеспечивается такая сделка залогом приобретаемой недвижимости — ипотекой.

То есть право собственности покупателя имеет обременение, которое также подлежит госрегистрации.

После возвращения полной суммы кредита обременение (залог) будет снято. И этот факт также потребуется зарегистрировать.

Итоги

Таким образом, любой договор купли-продажи, вне зависимости от категории продаваемого имущества, может считаться заключенным лишь в том случае, если в нем указаны все существенные условия, установленные для него ГК РФ и иными законодательными подзаконными актами, регулирующими вопросы совершения сделок в отношении различных видов имущества. В силу п. 3 ст. 455 ГК в любом случае обязательным условием является лишь описание товара, благодаря которому можно индивидуализировать объект продажи. Прочие же существенные условия различны и определяются в зависимости от вида покупаемого и продаваемого имущества.