Как продать квартиру в ипотеке

Способы продажи

Как продать ипотечную квартиру? Как мы уже отметили выше, обычная схема с договором купли-продажи здесь не работает. Любой из описанных нами далее способов начнется с обращения в банк.

Всего существует четыре варианта продажи собственности в залоге банка:

• Досрочное погашение ипотеки,
• Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки,
• Продажа жилья вместе с долгом,
• Продажа недвижимости банком.

Расскажем о каждом способе подробнее.

Досрочное погашение ипотеки

Самый простой для понимания, но крайне сложный для владельцев жилья способ – досрочное погашение кредита и снятие обременения с квартиры с последующей ее продажей. Как это выглядит на деле?

Для этого вам потребуется заранее найти покупателя с уже имеющейся суммой для оплаты. Вы берете задаток, погашаете им оставшийся долг в банке, снимаете обременение, после чего продаете уже свободное от залога жилье. Поэтапно схема выглядит так:

• Получение согласия от банка и определение оставшегося долга;
• Составление предварительного договора купли-продажи с покупателем и заверение его у нотариуса;
• Выписка всех зарегистрированных жильцов из квартиры – включая ее владельца и несовершеннолетних;
• Получения задатка, равного по сумме оставшемуся долгу, и внесение средств в банк;
• Подписание договора и регистрация нового права собственности;
• Получение остатка от покупателя.

С одной стороны, этот способ – самый простой и понятный. С другой – самый рисковый для покупателя. Существует множество историй о том, как продавец получал задаток и просто переставал выходить на связь. Случалось и так, что продавец заболевал или умирал, и его родственники и наследники отказывались возвращать деньги. Закон, конечно же, будет на стороне покупателя, однако судебный процесс может затянуться на очень долгое время. Поэтому сложно найти того, кто согласиться приобрести ипотечное жилье по этой схеме.

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки

Как продать ипотечную квартиру с большей вероятностью? Во втором способе банк участвует как получатель задатка, а сделку проводит владелец. Но при этом используются две банковские депозитарные ячейки. Как это выглядит?

• Продавец получает согласие банка и определяет сумму оставшегося долга;
• Покупатель открывает две депозитарные ячейки: одна в размере невыплаченной ипотеки, другая с остатком – для продавца;
• Подписывается договор купли-продажи, регистрируется сделка;
• Продавец получает деньги, чтобы погасить остаток долга, а залоговое обязательство переходит покупателю;
• Покупатель получает погашенную закладную, после – выписку об отсутствии обременения;
• После выполнения всех перечисленных условий продавец получает оставшиеся деньги из второй ячейки.

Продажа жилья вместе с долгом

Этой схемой пользуются покупатели, у которых нет достаточных средств для покупки – вместе с квартирой им передаются обязательства предыдущего владельца. При этом условия по ипотеке могут остаться прежними или поменяться. Главный плюс для покупателя – возможность купить новую собственность на лучших условиях, чем при оформлении «свежей» ипотеки.

Как продать квартиру в ипотеке по схеме «перезайма»?

• Сообщите в банк о желании досрочно погасить кредит;
• Найдите покупателей, готовых взять жилье в ипотеку, уже имеющих сумму не меньше, чем оставшийся долг по кредиту;
• Заключите договор задатка с покупателем и заверьте его у нотариуса;
• Покупатель вносит первый взнос, которым полностью погашает ваш долг;
• С недвижимости снимается обременение;
• Далее оформляется новая ипотека, но уже в банке, в котором ее хочет оформить покупатель;
• Происходит оценка жилья;
• После одобрения сделки подписывается новый договор купли-продажи и регистрируется право перехода собственности.

Продажа недвижимости банком

Этот способ чаще всего применяется при серьезных просрочках по кредиту или тогда, когда сам заемщик не имеет возможности далее выплачивать долг. В этом жилье продается на специализированных площадках.

• Первый этап – получение согласия как банка, так и заемщика;
• Подписание согласия на продажу через структуры кредитной организации;
• Оценка собственности и выставление ее на торги, поиск покупателей – процесс может затянуться на долгое время, а цена – понижаться. При этом продавец – то есть первый заемщик, — не сможет этому возразить;
• Покупатель снова создает две ячейки: в первую помещается сумма, равная долгу заемщика, во вторую – деньги для продавца. В зависимости от суммы долга, покупатель может не получить ничего с этой сделки;
• Заключение договора купли-продажи, снятие обременения и открытие ячейки;
• Регистрация перехода права собственности и открытие ячейки с деньгами для продавца.

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

1. Досрочное погашение займа.
2. Самостоятельная продажа.
3. Продажа с помощью банка.
4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

1. Определение суммы задолженности по кредиту.
2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
4. С квартиры снимается обременение.
5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

• Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
• В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Какие риски у покупателя при покупке ипотечной квартиры

При совершении любой из сделок всегда существуют риски. Для покупателя они, конечно, существенны. Например, продавец может отказаться продавать квартиру уже после внесения покупающей стороной задатка для погашения ипотеки и пропасть. Им может затягиваться процесс снятия обременения, что тоже не будет играть на руку покупателю. Возможен и отказ от регистрации купли-продажи.

К слову, продавец также не застрахован от различных жизненных обстоятельств, препятствующих сделке. Так, кредитная организация, производящая расчеты, может обанкротиться, лишиться лицензии. Не стоит соглашаться на поиск покупателя банком, поскольку он заинтересован лишь в возврате своих средств и не станет добиваться выгодного варианта для заемщика.

Но здесь палка о двух концах. Если доверить всю процедуру банку, он задействует надежных риелторов, юристов, что исключает многие риски. А при самостоятельной продаже можно:

• потерять часть денег;
• наткнутся на мошенников;
• допустить ошибки в оформлении документов.

В завершение

Если вы не специализируетесь на сделках купли-продажи ипотечного жилья, лучше не поскупиться и прибегнуть к услугам профессионалов. Они не только сами будут решать все проблемы, но продадут квартиру «чисто» и с максимальной выгодой для ее собственника. Оплатив их услуги, вы сэкономите время.

Сотрудники агентств недвижимости имеют богатый опыт и свои подходы при работе с банками. В принципе, продажа квартиры под ипотекой – посильное дело для активного и проворного человека. Просто изучите сперва юридические и организационные тонкости процесса. И перед кредитором будьте максимально открыты.

Поставьте, пожалуйста, оценку автору за статью!

Продажа при разводе супругов

Есть множество нюансов:

• Когда и на кого оформлена недвижимость. Если уже после узаконивания отношений, то права собственности совместные, то есть каждый имеет возможность забрать половину от стоимости или претендовать на долю.
• При наличии брачного контракта это может быть определено заранее.
• В получении ссуды до брака владелец при разрыве взаимоотношений обретает власть над имуществом, а вторая половина может в суде отсудить деньги, которые были потрачены из общего бюджета на погашение взносов.
• Необходимо согласие супруга (даже бывшего) для того, кто продавал ипотечную квартиру. Если вас не уведомили об этом, сделка в судебном порядке должна быть признана недействительной.
• Оптимальный вариант – после продажи разделить доход поровну или частями (если имеет место ребенок, который останется с одной из сторон).
• К разделу можно привлечь консультанта по недвижимости, адвокатов, риэлторов, но лучше и дешевле – решить все миром.

В остальном процедура не отличается от вышеописанной.

Продажа с помощью банка

К этому варианту прибегают лица, которые не могут или не имеют желания присутствовать лично на сделке. Тогда главное участие принимает кредитор. Все этапы, от начала до конца, (оценка квартиры, поиск покупателя, демонстрация объекта, снятие обременения и т.д.) совершают банковские сотрудники и лицо, которое собирается купить квартиру, взятую по ипотеке. Будущему новому владельцу придется оплатить ипотеку и переоформить жилье на свое имя.

Если между ценой на жилплощадь и суммой ипотечной задолженности образуется денежный остаток, их полагается отдать продавцу. Они будут храниться в ячейке. Доступ к ним он получит после подписания всех документов. Подобная схема выгодна заемщику тем, что он может продать квартиру после ипотеки, не взваливая на свои плечи все хлопоты, связанные с оформлением, не тратя личного времени, не беспокоясь о безопасности проведения операции.

Потребуется только ваша подпись. Но банки не особо заинтересованы в продаже ипотечной недвижимости, т.к. они не имеют со сделки прибыль, а только возвращают кредитные средства. К тому же, цена продажи снижается, проходит больше времени.

Часто задаваемые вопросы

Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя. Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую. Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки. Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим. Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя. Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки

Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

• Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
• Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
• Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья. При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка. В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

• Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
• Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
• Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

Уплата налога с продажи

В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога. Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет. В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

Нужно ли платить налог с продажи ипотечной квартиры?

Сделки с недвижимостью подлежат налогообложению в общем порядке. Не имеет значение, продаете вы обремененную ипотекой квартиру или нет. Не облагается НДФЛ в 13 процентов от стоимости имущества объекты, которые находились в собственности не менее:

• 5 лет;
• 3 лет, если квартира получена в наследство, по договору дарения от близкого родственника, в процессе приватизации.

Второй вариант для сделок с привлечением ипотеки маловероятен. Потому для того, чтобы избежать налогообложения, квартира должна быть куплена не менее, чем за 5 лет до ее продажи.

Уменьшается сумма налога за счет применения имущественного вычета (ст.220 НК). Это 1 млн.рублей от стоимости квартиры или величина расходов, связанных с ее покупкой. В расходы можно включить не только покупную сумму, но и проценты по ипотечному кредиту. Все эти затраты необходимо подтвердить документами и представить их в налоговый орган вместе с декларацией.

Особенности покупки ипотечной квартиры через Сбербанк

Сбербанк, как и многие другие банки, участвует в совершении сделок по продаже квартиры с обременением. Поскольку данная финансовая организация заслужила доверие у граждан РФ, они обретают некие гарантии при оформлении подобных сделок.

Сбербанк обеспечивает прозрачность и чистоту взаимоотношений обеих
сторон соглашения. И его специалисты делают все возможное, чтобы при
осуществлении операций не возникало накладок.

При переоформлении ипотечного кредитования с
одного заемщика на другого Сбербанк требует внесения половины от стоимости
квартиры. Это размер первоначального взноса и является обязательным условием.

Необходимые документы при продаже

Естественно, что для продажи квартиры необходимо будет собрать и предоставить большой список документации. Это необходимо для полной проверки квартиры, которая находится в ипотеке, и чистоты продавца с юридической стороны.

Перечень необходимых документов состоит из следующих пунктов:

• паспорта и свидетельства о рождении каждого из собственников продающейся квартиры;
• технические документы на жилплощадь;
• паспорт из кадастра, в котором должна быть экспликация, а его возраст не должен превышать 5 лет;
• свидетельства, подтверждающие права на собственность каждого, кто участвовал в приобретении квартиры, а также детей, если был использован мат. капитал;
• договор на приобретение квартиры или ордер на получение, а если жилплощадь получена в наследство, то завещание на нее;
• специальная выписка из государственного реестра, которая подтверждает отсутствие обременений;
• поквартирная карточка из ЖЭУ, которая указывает на всех, кто прописан на данной площади; документ оценки недвижимости, где есть сведения о ее стоимости.

Список документов может варьироваться и расширяться в зависимости от условий банка, с которым вы будете сотрудничать. Поэтому достоверный и полный список документов вы сможете узнать уже в кредитной организации.

Способы реализовать недвижимость в ипотеке

Основные способы продать квартиру, которая на данный момент времени находится у вас в ипотеке, мы перечислили выше в этой статье. Сейчас мы более подробно разберем три основных пути решения данной ситуации.

Погашение задолженности перед банком в счет выручки от продажи

Важно здесь то, что ни в коем случае нельзя скрывать от вашего потенциального покупателя факт нахождения квартиры под банковским обременением. 

Если вы не сообщите об этом покупателю, а потом этот факт раскроется, то все стороны могут посчитать, что вы хотите провернуть незаконную аферу и вовлекаете покупателя в ситуацию без его ведома. Когда вы полюбовно договоритесь со всеми сторонами, которые имеют отношение к текущему вопросу, то, в итоге, сама сделка будет проведена просто и быстро.

Когда покупатель найден, остается пройти следующий порядок действий:

1. Перед тем, как продать квартиру в ипотеке, покупатель должен обратиться к вашему банку и изъявить свое желание приобрести жилплощадь с обременением.
2. С помощью сотрудников финансовой организации составляется предварительное соглашение о купле-продаже и, естественно, заверяется у нотариуса.
3. Когда все это сделано, покупатель в одну ячейку в банке кладет сумму, необходимую для досрочного погашения ипотеки продавца, а во вторую — оставшуюся сумму для передачи бывшему владельцу жилплощади.
4. Кредитор официально обременение с квартиры и она становится доступной к продаже.
5. После этого можно спокойно оформлять основной договор сделки и вносить данные в реестр.
6. Когда сделка оформлена и данные изменены в реестре и банк, и продавец получают доступ к своим банковским ячейкам.

В данном случае можно обратиться к грамотному риелтору, который поможет найти хорошего покупателя и верно выполнить каждый из шагов. А можно также действовать с помощью банка. Сотрудник финансовой компании может сам вести сделку и заниматься документами, что значительно облегчит ситуацию. Плюс здесь в том, что банк, как заинтересованное лицо, сможет быстро найти покупателя и договорится с Регпалатой и другими инстанциями, а минус в том, что кредитор не будет набивать цену вашему жилью. Его задача — продать быстрее и погасить ваш долг.

Досрочное погашение ипотеки по согласию с банком

В этом случае придется поискать покупателя довольно долгое время и найти такого, который согласится выдать часть денег вам до сделки, чтобы вы погасили ипотеку и сняли обременение. Найти такого человека тяжело, ведь многие подозревают мошенничество везде, но можно. Нужно действовать через юриста или риелтора, которые помогут убедить покупателя в законности ваших действий, составят договор на нужную сумму и заверят его у нотариуса, чтобы он ни о чем не волновался. Даже, если ваше ипотечное жилье еще недостроено, его все равно можно продать таким способом, ведь многие хотят купить подешевле.

Здесь процедура состоит из следующих шагов:

1. Получаем разрешение от кредитора. То есть заемщик должен сказать банку, почему он хочет быстро погасить свой долг, ведь банку здесь мало выгоды. Это формальность, но сделать это нужно для спокойствия покупателя.
2. Банк определит точную сумму задолженности, на основе которой можно будет составить договор с покупателем.
3. Все, прописанные в жилплощади, люди выписываются.
4. Покупатель вносит задаток и потом выплачивается ипотека.
5. Далее, происходит обычная сделка купли-продажи с учетом задатка и перерегистрация квартиры на нового собственника.

Реализация квартиры вместе с задолженностью перед банком

В этом случае заемщик продает свою квартиру вместе с ипотечным долгом по переуступке. Это значит, что все обязательства по ипотеке перейдут после завершения сделки на покупателя. При этом кредитная организация должна заключить договор с тем, кто хочет приобрести ваше жилье. Желающих пойти на такое довольно много, ведь в этом случае квартиру можно приобрести по довольно низкой стоимости и это очень выгодно. Сама процедура здесь не отличается от обычного оформления ипотеки в банке. Только всю эту процедуру теперь проходит покупатель вашего жилья:

• сбор необходимых документов и предоставление их в банк;
• составление заявки на ипотеку и ее рассмотрение;
• оценка недвижимости;
• переоформление в государственном реестре.

Продавцу квартиры нужно будет только подписать документы и получить разницу в деньгах с покупателя. Для ипотеки покупатель может обратиться и в другой банк, но тогда бумажной волокиты будет в два раза больше. Здесь все дело в более выгодных условиях по ипотеке. Этот способ более удобен при разводе супругов, являющихся собственниками квартиры.

Как поступают с продажей ипотечной новостройки

Реализовать квартиру в недостроенном доме, купленную в ипотеку – задача, требующая недюжинной сноровки, смекалки и, прямо скажем, везения. Те, кто хочет подзаработать на разнице цен (квартиры на стадии котлована стоят гораздо дешевле, чем в квартиры в доме на завершающих стадиях строительства), могут расходиться. Вряд ли это можно сделать, и вот почему.

Во-первых, продается не квартира, а фактически воздушное пространство между гипотетическими четырьмя стенами (или сколько там обычно стен), да еще и в залоге у банка.

Во-вторых, поскольку квартира еще не перешла в собственность гражданина, ипотечный договор может содержать в себе некоторые подводные камни. Снова вспомним о том, что нашит люди не приучены внимательно изучать то, что подписывают. Поэтому для многих становится неожиданностью тот пункт ипотечного договора, который запрещает продавать квартиру в течение нескольких лет после постройки дома или даже до полной выплаты кредита. Это условие встречается в договорах не так уж редко. Единственным выходом из такой ситуации может стать полное погашение долга заемными или личными средствами с последующей продажей квартиры. Вряд ли найдется покупатель, готовый предоставить вам часть суммы для погашения кредита в качестве залога, и дожидаться заключения сделки после снятия обременения.

Прежде всего, сообщите банку о своем решении. Раньше банки неохотно шли на подобные сделки, но теперь ситуация понемногу меняется. Если заемщик покажется им действительно неплатежеспособным, то гораздо выгоднее сменить заемщика или получить всю сумму целиком, чем тратить ресурсы на организацию электронных торгов.

Для рассмотрения вопроса банки просят при себе иметь разрешение застройщика для смены собственника. Технически, застройщику все равно, кто купил у него квартиру, но фактически такое разрешение может быть платным. Да и сами банки за заключение договоров цессии могут затребовать комиссию, будьте к этому готовы.

Далее следует найти покупателя и обсудить с ним все детали. Если у него есть вся необходимая сумма на руках, оформляйте четырехстороннюю сделку (девелопер, точнее, его согласие, представитель банка, продавец и покупатель). В этом случае после регистрации сделки банк также забирает свою часть денег (как мы описывали выше систему двух ячеек), а продавец – свой остаток.

Если у покупателя нет всей суммы, алгоритм такой же, как и в случае со вторичкой, с той разницей, что необходимо дополнительное согласие девелопера на смену кредитора.

В этом случае проводят либо замену стороны по кредитному договору на исходных условиях, либо заключают новый кредитный договор с покупателем. В любом случае, банк будет серьезно проверять платежеспособность нового клиента, и только в случае положительного решения даст добро на сделку.

Конечно, новый заемщик может взять кредит в другом банке на более выгодных условиях, и этой суммой расплачиваться с продавцом. Здесь лучше изучить все возможные варианты действия.

Заключение

Сделаем выводы. Продажа имущества в статусе ипотечном залога – мероприятие непростое, но вполне посильное для энергичного и деятельного человека.

Для достижения успеха в этом деле я рекомендую изучить заранее все нюансы и юридические тонкости вопроса, чтобы не потерять в деньгах и сохранить свои нервы.

Коллектив журнала «ХитёрБобёр» желает читателям успеха в любых сделках с недвижимым имуществом. Мы просим вас также дать оценку прочитанному. Если есть комментарии и замечания – не стесняйтесь, пишите!

Автор статьи: Александр Бережнов

Предприниматель, маркетолог, автор и владелец сайта «ХитёрБобёр.ru» (до 2019 г.)

Закончил социально-психологический и лингвистический факультет Северо-Кавказского социального института в Ставрополе. Создал и с нуля развил портал о бизнесе и личной эффективности «ХитёрБобёр.ru».

Бизнес-консультант, который профессионально занимается продвижением сайтов и контент-маркетингом. Проводит семинары от Министерства экономического развития Северного Кавказа на темы интернет-рекламы.

Лауреат конкурса «Молодой предприниматель России-2016» (номинация «Открытие года»), молодежного форума Северного Кавказа «Машук-2011”.