Что такое счета эскроу и как они работают

Достоинства и недостатки

Применение эскроу даёт такие плюсы:

• Стороны самостоятельно решают, что для банка будет доказательством совершения сделки. Для этого в договоре указывают комплект документов, которые необходимо применить. Например, при продаже квартиры это может быть акт приёма передачи или выписка из Единого реестра прав собственности на недвижимость. Конечно, в данном случае разумно будет выбрать второй вариант.
• При использовании рассматриваемого способа обе стороны получают защиту от мошенничества. Оплата произойдёт только в том случае, если обе стороны полностью выполнят свои обязательства.
• Каждая из сторон может отказаться от выполнения сделки, не доводя её до завершения.
• Использование эскроу в долевом строительстве позволяет эффективно защитить права дольщиков. Применение такого способа расчётов предусмотрено федеральным законом.
• Даже в случае, если субъекты имеют задолженности по алиментам и штрафам, с этого счёта деньги судебным приставам изъять нельзя.

Однако при использовании эскроу имеются существенные минусы:

• Не все банки имеют право оказывать такие услуги.
• В течение некоторого времени внесённая сумма является заблокированной.
• Деньги, которые переведены на это счёт не приносят прибыли ни одной из сторон. На них банк проценты не начисляет.
• Использование услуги предоставления эскроу не является бесплатным. За открытие счёта обычно требуется заплатить комиссионные в размере 0,7-1,0%.

Несмотря на имеющиеся недостатки такой способ активно применяется в различных видах сделок.

Насколько эффективно использование эскроу

Конечно, эскроу счёт не даёт полной гарантии выполнения сделки, однако его использование в значительной степени снижает возможные риски. Этот способ имеет много общего с применением для расчётов банковской ячейки или применением аккредитива. Однако здесь имеются важные особенности, делающие расчёты с использованием эскроу более выгодными:

1. Здесь нет необходимости использовать чемодан наличных денег для, например, покупки квартиры. Когда используется банковская наличка её потребуется не только самостоятельно транспортировать, но заниматься проверкой подлинности купюр.
2. Деньги, помещённые на счёт эскроу подпадают под действие системы страхования вкладов. Если во время выполнения сделки у банка возникну серьёзные проблемы, стороны не пострадают и полностью получат свои деньги.
3. Если для обеспечения сделки используется аккредитив, плательщик имеет возможность в любой момент забрать деньги. Это становится невозможным только после того, как с этого счёта была сделана выплата. Такие же права имеются у плательщика при использовании банковской ячейки. В обоих случаях при необходимости эти деньги могут взыскать судебные приставы.
4. Для сделок по покупке недвижимости компенсируются вклады, не превышающие 10 миллионов рублей, что в большинстве случаев является достаточным. При выплате существуют временные ограничения. В случае их превышения будет компенсироваться только 1,4 миллиона рублей. При использовании аккредитивов такой предел намного меньше — он равен 1,4 миллиона рублей в любой ситуации. Деньги, помещённые в ячейку, вообще не будут застрахованы.

Использование эскроу позволяет снизить вероятность возникновения проблем с расчётами.

Кто сможет принимать деньги за новостройки напрямую

Со счетами эскроу была проблема: банки часто отказывали застройщикам и не открывали им такие счета. И до сих пор отказывают. А застройщики не могли продолжать строительство, хотя в доме уже была продана часть квартир и построено несколько этажей. В итоге хороший замысел мог превратиться в проблему.

Тогда правительство придумало, как облегчить застройщикам жизнь. Некоторым из них разрешили принимать деньги напрямую, даже если ДДУ регистрируются после 1 июля, — на свои счета в банках. Это значит, что застройщик имеет доступ к деньгам еще до того, как сдаст дом. Ему не придется брать кредит или замораживать стройку.

Чтобы работать без счетов эскроу, застройщику нужно подтвердить определенную степень готовности объекта. На этапе котлована принимать деньги напрямую точно никто не сможет. А вот если треть дома достроена и в нем продали, например, 15 из 100 квартир, два офиса и пять машино-мест — эскроу не понадобится.

Есть два основных критерия оценки для расчетов напрямую:

1. Объем проданных площадей. Это значение для всех объектов одно — 10% квартир, нежилых площадей и машино-мест. Считают именно по площади, а не по количеству проданных объектов. Проверяют по зарегистрированным ДДУ и сравнивают с проектной декларацией.
2. Степень готовности объекта. Она зависит от проекта и категории застройщика и может составлять 6, 15 или 30%. Но степень готовности выбирает не сам застройщик: критерии установило правительство.

Со степенью готовности ситуация такая.

Если проект крутой или важный, то степень готовности может быть 6%. Крутой — это когда на участке строятся социальные объекты, застройщик системообразующий и строит как минимум 4 млн квадратных метров как минимум в четырех регионах России. Или если застройщик доделывает чужой проблемный объект.

Чуть строже с проектами средней крутости: когда идет комплексное освоение территории, строят детские сады, школы и поликлиники, сносят ветхое жилье. Тогда степень готовности для прямого финансирования — 15%.

Для всех остальных проектов степень готовности должна быть 30%. То есть если застройщик строит один дом по обычному проекту, то ему достаточно достроить объект на 30%, продать там 10% площадей — и можно работать без эскроу.

Example of Escrow

Homebuyers often see themselves embrace escrow twice. First, say John is looking to buy a home. John finds a home and decides to make an offer. The offer is accepted and he must put his earnest money, say $5,000, into escrow. The money put in escrow allows the seller to know you’re serious about potentially buying the property, and in return, the seller will take the property off the market and finalize repairs, etc. All goes well and at the time of the purchase the escrow money is transferred to the seller and the purchase price is reduced by $5,000.

At the closing, the buyer agrees to set up an escrow account with the lender to pay property taxes and homeowners insurance. John’s monthly payments, thus, looks like this: 

• $1,000 for principal and interest
• $100 for homeowners insurance
• $300 for property taxes 
• Total monthly mortgage payment of $1,400

Then when the yearly taxes and insurance come due, the lender will pay those balances from the escrow account. Some lenders require an escrow account to ensure both of these are paid on time. If taxes go unpaid a lien could be placed on the property, which is not in the best interest of the lender.

Счет эскроу: в чем его минусы и плюсы?

Начнём с рассмотрения плюсов этой банковской операции:

• Во-первых, это возможность быстро и без лишних вопросов закрыть escrow и прекратить его обслуживание, если трёхсторонний договор независимо от причины был расторгнут. В этом эскроу намного удобнее и практичнее аккредитива, владелец которого не может закрыть его оперативно, а вынужден объяснять служащим кредитного учреждения причины своего решения и, соответственно, тратить на это драгоценное время, откладывая дела и приезжая в банковскую организацию.
• Во-вторых, этот счет – способ, с помощью которого можно пребывать в уверенности, что договорное обязательство, скорее всего, будет исполнено. В противном случае ни одна из сторон не понесёт значительного и опасного ущерба. Эскроу не может применяться в качестве одного из вариантов для безналичного расчёта, поэтому деньги на нем не могут быть переданы налоговой для ликвидации долгов по налогам, или судебным приставам для исполнения любых решений судебных органов. Поэтому счёт escrow открывается только для утилитарных целей: деньги закладываются на него для того, чтобы владелец мог исполнить условия, прописанные в конкретном договоре.
• В-третьих, возможность мошенничества какой-либо из сторон равна нулю, потому что любые манипуляции со счётом допустимы только при одном условии: когда все три участника сделки по эскроу единогласно приняли решение поступить с деньгами определённым образом.
• В-четвёртых, эскроу не настолько жёстко урегулирован, как аккредитив, и может быть открыт только на основе заключённого договора. Кроме того, сторонам сделки закон предоставляет право самим регламентировать некоторые важные условия, например, список необходимых документов и бумаг, которые нужно принести в банковское учреждение, чтобы передать счет во владение бенефициара. Что же касается аккредитива, то такой свободы в отношении тех же документов он не даёт, и вам придётся предъявлять в банк весь список документов, который прописан в законе.
• В-пятых, эскроу заставляет банковскую организацию отвечать за те действия или решения, которые она предпринимает. По этой причине бумаги исследуются и изучаются банковскими служащими намного более усердно и тщательно, чем при договоре аккредитива, после заключения которого кредитные организации практически не имеют какой-либо ощутимой для них ответственности за неправильные действия.

Минусы, которые можно выделить у счетов эскроу, заключаются в следующем:

• • Только небольшое количество банковских учреждений в настоящее время работает с услугами по предоставлению счёта эскроу в России.
  • Юридические лица лишены возможности заключать друг с другом такого рода договоры.
  • В случае возникновения каких-либо разногласий или даже конфликтов из-за неурегулированных вопросов по поводу эскроу нельзя быть на сто процентов уверенным в том, с каким результатом ваше дело может быть рассмотрено и изучено органами суда. Вы не можете предугадать, какое решение будет принято судьёй после окончания процесса.

Аккредитив: особенности

Аккредитив – это вид безналичного расчета с открытием специального счета. Его используют при совершении сделок с крупными суммами наличности. Гарантом таких сделок выступает банк.

Покупатель/получатель вносит на аккредитив сумму в соответствии с заключенным договором. А продавец получает ее после того, как выполнить все обязательства перед продавцом.

Аккредитивы бывают разных видов, хоть и не все из них подходят для проведения сделки купли-продажи недвижимости:

Благодаря тому, что покупатель и продавец не касаются денежных средств, и все расчет безналичные, снижается риск обмана и мошенничества. В договоре по аккредитиву можно указать дату и время отправки денег продавцу от покупателя. Также в документе оговаривают обязанности сторон. С ними должен согласиться банк, так как он является гарантом проведения операции.

Рассмотрим на примере: физическое лицо приобретает квартиру в ипотеку. Первоначальный взнос составляет 1,2 млн. руб., хранить такую сумму в банковской ячейке, а затем при передаче пересчитывать вручную, совсем неудобно. Поэтому покупатель и продавец заключают договор на открытие аккредитива. В нем указывают условия, после выполнения которых банк перечисляет продавцу определенную сумму.

Недостатки аккредитива

К недостаткам такой банковской услуги можно отнести большое количество подписываемых бумаг. Более того, если клиент сталкивается с аккредитивом впервые, ему придется изучить достаточное количество правил. Но это при условии, что банковский сотрудник не подскажет, какой аккредитив выбрать при совершении той или иной сделки. Открытие аккредитива оплачивает клиент. Его стоимость, например, в УралСиббанке составляет 1000 рублей.

Преимущества и недостатки для участников сделки

Эскроу-счета гарантируют надежность сделки при покупке квартиры для обеих сторон, поскольку банк не просто резервирует финансы до момента соблюдения девелопером обязательств, но и контролирует их передачу. Однако новая схема имеет как преимущества, так и недостатки.

Для дольщиков преимуществ больше всего:

• Минимальная вероятность контакта с мошенниками, что исключает денежные потери.
• Прозрачность, а также строгий контроль всех финансовых поступлений.
• Гарантия успешного проведения сделки – получения квартиры или возврата инвестиций.
• Эскроу обходится дешевле, нежели альтернативные варианты – аккредитив или банковская ячейка.
• Финансы на счетах страхуются. Даже если у банка будет отозвана лицензия, средства вернут дольщику в размере, соответствующем стоимости недвижимости (но не больше 10 млн. рублей).
• Возможность перевести нужную сумму на счет безналичным платежом, что гораздо безопаснее и удобнее взноса наличными.
• Среди застройщиков формируется здоровая конкуренция – останутся только добросовестные.
• Возможны льготы и плавающие ставки для владельцев ипотечных кредитов, открывающих эскроу-счет в том же банке.

Среди недостатков:

• Ограниченное число банков, работающих со счетами данного типа.
• Беспочвенные опасения, что переход на эскроу-счета усложнит расторжение договора долевого участия с застройщиком, когда возникнет такая необходимость (например, изменилось финансовое положение покупателя). На самом деле процедура расторжения практически не отличается от обычной, просто выплата денег будет осуществляться банком.
• В отличие от депозита, сумма, что лежит на эскроу, замораживается, и на нее не начисляются проценты. При долгосрочном хранении стоит вспомнить об инфляции, а значит – о частичном убытке дольщика.

Некоторые застройщики не признают данную схему удобной для себя, поскольку она лишает их возможности напрямую привлекать деньги от дольщиков. Следовательно, большинству компаний придется вести строительство за свой счет либо брать солидный кредит в банке. Но для девелоперов здесь есть преимущество: чем больше средств у покупателей на эскроу-счетах, тем дешевле обойдется проектное финансирование (банк снизит процентные ставки).

Несомненно, необходимость сотрудничать с посредником-банком повлечет дополнительные комиссионные расходы и повысит общую стоимость операций. Подобные изменения существенно отразятся на работе девелоперов и приведут к повышению цен на жилье в новостройках. А в случае задержки сдачи объекта в эксплуатацию более, чем на 6 месяцев, любого застройщика могут признать банкротом (для правительства это очередной «рычаг управления» стройкой).

Но не стоит отметать еще один вариант развития событий: разорение значительной части строительных компаний, которое повлечет за собой сокращение рабочих мест. Не исключено также, что из-за необходимости открытия эскроу-счетов будет наблюдаться частичный переход застройщиков на «серые» схемы привлечения капитала. Но несмотря на все минусы, даже здесь есть приятный «бонус» для строительных организаций: больше не потребуются дополнительные формы обеспечения, а соответственно, лишние затраты в виде оплаты поручительства банков, страховых взносов, отчислений в компенсационный фонд.

Напоследок стоит вспомнить и о третьей стороне – банках. Да, они выиграют больше всех. Но теперь, скорее всего, начнут кредитовать только компании, которых уже обслуживали на протяжении нескольких лет и в чьей надежности убеждены, поскольку принимают на себя риски, связанные с незавершенным строительством.

А вот что касается уже запущенных объектов, которые нуждаются в финансировании, но не могут быть достроены по старой схеме за счет дольщиков, то здесь есть высокая степень риска, что они будут заморожены или переданы на завершение другим девелоперам. Однако, если компания ранее работала с банками, значит ее надежность уже подтверждена фактами и она сможет получить кредит, чтобы избежать неприятностей. Именно от этого следует отталкиваться инвестору, выбирая квартиру в новостройке.

Порядок оформления и проведения

Чтобы воспользоваться эскроу счётом, нужно предпринять следующие шаги:

1. Покупатель и продавец должен договориться между собой о способе проведения сделки.
2. Они посещают банк и заключают с ним трёхсторонний договор.
3. Покупатель заранее кладёт требуемую сумму на предложенный банком счёт. До того момента, как произойдёт выплата. Деньги принадлежат покупателю. Если сделка по какой-либо причине прервётся, они будут ему возвращены.
4. Продавец передаёт продаваемые активы и оформляет все требуемые документы.
5. После этого покупатель уведомляет банк о том, что условия выполнены. Обычно это делается путём предоставления оговоренных в договоре документов.
6. После этого банк передаёт деньги продавцу. Он может это делать различным образом: открыть доступ к ранее заблокированному счёту, предоставить нужную сумму наличкой или перевести средства на указанный банковский счёт. Способ расчёта указывается в заключённом сторонами договоре.

Оформление передачи активов происходит различным образом в зависимости от их вида. Также возможна ситуация, когда деньги внесены, но товар передан не был. В этом случае условия сделки считаются невыполненными, а деньги возвращаются покупателю.

Банк, за оказание услуги оставляет ранее оговоренные со сторонами комиссионные. Обычно для оформления документов отводится определённый срок. Если они были предоставлены с опозданием, то банк обычно увеличивает сумму комиссионных.

Принцип сделки с эскроу-счетом:

• В банк обращается покупатель с заявлением об открытии счета
• Открывается специальный счет, на котором размещается сумма, необходимая для оплаты по договору между покупателем (частное лицо) и продавцом (застройщиком)
• Покупатель вносит на этот счет деньги за квартиру. Если это заемные средства – ипотечный кредит – то покупатель вносит на счет первоначальный взнос, а банк – оставшуюся сумму. Пока дом не будет достроен и не сдан в пользование, застройщик не имеет доступ к этим средствам
• Продавец передает в банк документы, подтверждающие, что все условия по договору с покупателем выполнены.
• Банк проверяет документы. И если все в порядке, продавец получает доступ к средствам эскроу-счета

Ответы на вопросы читателей

Термин «эскроу» пришел в русский язык из английского (escrow – «условный», в бизнес-терминологии – «условное депонирование»). Означает внесение денег на хранение для третьего лица с предоставлением ему доступа только при выполнении определенных условий. Ударение в русском слове, как и в английском, ставится на предпоследний слог: «эскрОу».

Эскроу-счета для дольщиков застройщик может открыть только в том банке, который предоставит кредит на строительство. Соответственно, строительная компания будет гарантированно располагать необходимыми для возведения дома средствами. Да, они недешевые, но застройщик уже не так зависит от продаж квартир, может выстраивать более долгосрочную маркетинговую кампанию таких продаж.

Обязательное использование эскроу-счета в долевом строительстве введено с 1 июля 2019 года. Таким образом государство защищает дольщиков от недобросовестных застройщиков и от рыночных рисков в процессе строительства. Эскроу-счет по закону о долевом строительстве – это обособленный счет, на который покупатель вносит деньги за недвижимость, а продавец получает к ним доступ только после сдачи дома в эксплуатацию. Гарантом сделки является банк. При этом деньги на счету блокированы и для покупателя – он не может их забрать, не расторгнув договор долевого участия. Эскроу-счет в данном случае – инструмент, обеспечивающий выполнение сторонами договора их обязательств.

В сделке с использованием счета эскроу участвуют три стороны: продавец, покупатель и банк, гарантирующий выполнение условий сделки. Этот банк и является эскроу-агентом. Формально он не имеет собственного интереса в сделке, его услуги оплачиваются не из средств, внесенных на счет эскроу. В то же время объективно банк – главный выгодоприобретатель новой системы. Он получает в свое распоряжение бесплатные деньги дольщиков (на них не начисляются проценты), берет плату с застройщика за использование счета эскроу, а также получает с застройщика проценты за пользование кредитом, выданным под залог средств, размещенных на счету эскроу.

Нет, для открытия эскроу-счета обязательно личное присутствие в банке.

Закон №214-ФЗ позволяет работать без использования эскроу-счетов тем застройщикам, которые начали возводить объекты до начала действия поправок в закон о долевом строительстве (до 1.07.2019). Правда, при этом здание должно быть построено минимум на одну треть, а с дольщиков собрано как минимум 10% необходимых средств. Некоторые застройщики пользуются этой нормой и «продают» еще не построенные квартиры аффилированным компаниям, чтобы набрать те самые 10% средств. Затем квартиры переоформляются на новых покупателей по переуступке прав. Такая схема незаконна, но для ее выявления необходима проверка по инициативе прокуратуры. Понятно, что без конкретного сигнала от кого-либо из участников сделки прокуратура работать по объекту не будет. А участникам сигнализировать невыгодно, поскольку использование эскроу-счета вызывает удорожание квадратных метров.

Если же речь идет о продаже недвижимости либо других товаров и услуг, то использование счета эскроу – дело добровольное.

Использование счета эскроу приводит к повышению цены на квартиру, поскольку застройщику нужно компенсировать банковские проценты за пользование кредитом на строительство, а также процент за пользование собственно счетом эскроу.

Эскроу-сервисы используются в интернет-торговле, это цифровой аналог банковских эскроу-счетов. Существуют специальные сервисы, которые принимают от покупателя деньги на хранение и выдают продавцу только после получения покупателем товара. Например, на Западе сервис escrow.com защищает от мошенничества при сделках, совершаемых на сайтах типа eBay или FedEx. В России применяются такие эскроу-сервисы как CashPass или SafeCrow. Собственные и партнерские эскроу-сервисы используются на сайтах бесплатных объявлений – Авито и др.

С формальной точки зрения ни сам процесс открытия счета эскроу для юрлица, ни формат его обслуживания ничем не отличаются от аналогичных действий для физических лиц. Есть лишь один нюанс: организации не подпадают под действие закона о страховании вкладов. Так что в случае банкротства банка, где открыт счет эскроу, страховое возмещение юрлицу выплачено не будет. Однако организация может застраховать свои деньги самостоятельно в любой страховой компании.

В чем минусы эскроу-счетов?

Главный минус — рост цен на квартиры. Раньше застройщики получали деньги от дольщиков напрямую, а сейчас стройку финансируют банки через кредиты. Застройщики платят банкам проценты, и себестоимость жилья растет.

Некоторые потеряли доход от инвестиций в недвижимость. Застройщикам нет смысла продавать квартиры на этапе котлована: деньги они всё равно получат только после регистрации права собственности на первую квартиру. Продажи стали открывать позже, и люди, которые раньше зарабатывали на разнице между покупкой квартиры на этапе котлована и продажей готовой, потеряли свой доход.

Комментарий Самолета
Доход от инвестиций в недвижимость стал меньше по сравнению с предыдущим периодом, но если сравнивать с обычным вкладом в банке, инвестиции выгоднее. Особенно на фоне снижения ставок по вкладам: например, стоимость квартиры за время строительства в течение двух лет в среднем увеличивается на 30 – 35% — это 17,5% годовых, а на вкладе можно заработать 5 – 6%.

Молодые компании со смелыми, нетиповыми проектами не могут оплачивать кредиты банков и вынуждены закрываться или менять стратегию в пользу типового, понятного покупателям жилья.

Грядущие изменения в 2019 году

Посредством эскроу-счетов возможно незначительное изменение ситуации в рамках долевого строительства. Покупка жилого помещения на этапе котлована обладает большей безопасностью, как защита от потерь, получение жилья или возврат денег. С 2019 года инвестиции граждан будут защищены законодательно

Здесь существуют две стороны. Стоимость новостройки склонна к постепенному возрастанию. Если раньше застройщики решал сам, как вкладывать собранные средства в строительство, то теперь всё не так. Придётся брать банковский заём под проценты для возведения многоквартирного дома и сдачи с точностью на основе графика. Расходы, связанные с обслуживанию застройщика и кредитованием, становятся проблемой потребителей.

В каком банке можно открыть эскроу-счет?

В банке, на денежные средства которого строится объект недвижимости. То есть простыми словами, который обеспечивает проектное финансирование всего строительства. Именно он становится держателем эскроу-счетов дольщиков, купивших жил. площадь в строящемся доме. В случае, если застройщик возводит дом на свои деньги, то он вправе сам выбирать эскроу-агента из списка, допущенных Центральным Банком Российской Федерации, на открытие счетов эскроу.

Какие банки работают с эскроу счетами?

Перечень банков, которые могут работать с эскроу, ежемесячно обновляется на сайте cbr.ru. Проверяйте заранее актуальную информацию на сайте Центробанка перед тем, как открыть эскроу-счет.

Можно ли открыть счет эскроу в одном банке, а ипотечный кредит взять в другом?

Да. Покупатель имеет право взять ипотеку в банке на выгодных для себя условиях, а эскроу-счет открыть в банке, выбранным застройщиком в качестве агента.

Договор эскроу: для чего и как его заключать

Договор счета эскроу заключается между тремя сторонами: в нем закрепляется схема, при которой покупатель передает деньги не продавцу, а эскроу-агенту (банку). Продавец для получения этих денег из банка обязуется выполнить определенные действия. Такая схема удобна для всех трех сторон договора. Продавец и покупатель получают уверенность в том, что либо сделка будет выполнена, либо они останутся «при своих». В договоре указывается право покупателя получить свои деньги назад, если условия не выполнены. Продавцу, в свою очередь, гарантируется получение средств при полном выполнении требований договора. Банк гарантированно получает вознаграждение за свои услуги. Единственным риском в договоре эскроу остается банкротство банка, однако физические лица защищены от этой неприятности в пределах 10 миллионов рублей.

Особенности договора эскроу

• в договоре указываются все участники сделки, и каждый из них имеет равные права в определении условий договора;
• деньги помещаются на обособленный счет, указываемый в договоре; ни продавец, ни покупатель, ни эскроу-агент не вправе пользоваться этими средствами до исполнения условий договора;
• на договор распространяются все требования к гражданско-правовым договорам. Он может быть изменен по инициативе сторон (всех трех), по решению суда или ввиду изменившихся существенных обстоятельств (форс-мажор, банкротство банка, закрытие юрлица, смерть физлица-участника договора и т.д.);

Структура договора эскроу

Раз и навсегда утвержденной структуры у такого договора нет. Каким именно будет документ, зависит от сделки и договоренности сторон. По общему правилу, договор счета эскроу составляется по тому же принципу, что и любой договор открытия счета. В него входят:

• наименование всех сторон договора
• предмет договора (открытие банком счета эскроу для депонента)
• права и обязанности сторон
• ответственность сторон
• срок действия договора
• другие положения (при необходимости)
• реквизиты сторон
• подписи сторон

Когда применяется

Несмотря на то, что в России подобная услуга оказывается исключительно банками и преимущественно по стандартным сделкам с недвижимой собственностью, принцип эксроу-счета допускает применять его и в других вариантах:

• при финансировании проекта;
• для передачи права на какую-либо интеллектуальную собственность;
• при покупке ценных бумаг;
• при выполнении присоединения организации;
• иных ситуациях, например при долевом строительстве.

Порядок реализации в долевом строительстве описан в законе №214-ФЗ. На специальные счета зачисляют деньги, полученные от участников долевого строительства. Банк направляет средства организации, ответственной за застройку, когда объект будет передан в эксплуатацию дольщикам.

Если строительство предполагает расчеты по эскроу-счету, этот пункт должен присутствовать в договоре с застройщиком. После его подписания банк займется открытием и обслуживанием счета, бесплатно для физических лиц, дольщиков.

Переняв основные принципы международной практики ведения эскроу-счета, российский механизм вводит дополнительные ограничения – принимать к хранению можно только денежную массу, а агентом выступает финансовое учреждение.

Особенности использования

Участникам сделки, при использовании нового механизма гарантий, важно знать особенности его применения:

Предусмотрена возможность изменения условий договора, если того требуют обстоятельства.
Основанием для изменений становится судебное решение или общее согласие участников.
Счет действует строго ограниченный период времени, который указывают в соглашении.
Возможно досрочное закрытие счета при ликвидации организации, признании участников недееспособными, отсутствии связи с кем-либо из сторон

Важно обозначить условия досрочного расторжения в тексте соглашения. Если иное не оговорено, средства при досрочном закрытии возвращают депоненту, т.е

лицу, открывшему эскроу-счет.
Если в период проведения сделки финансовое учреждение признается банкротом, в список лиц, которые должны получить средства (реестр кредиторов), попадает лицо, открывшее счет, либо бенефициар, если условия контракта исполнены.
Средства на счетах, работающих по принципу эскроу, страхуют на сумму в 10 миллионов рублей.
Необходимо проконтролировать, чтобы в процессе составления договора был включен пункт наделения банка обязанностью тщательно проверять полученные бумаги. В противном случае, финансовая структура освобождается от ответственности за законность операции.
Банк вправе запросить дополнительные подтверждающие документы, которые будут свидетельствовать о надлежащем исполнении условий сделки сторонами.

Преимущества работы по эскроу счетам для дольщика

1. Гарантия сдачи дома в эксплуатацию или возврат средств дольщику в случае банкротства застройщика.
2. Деньги дольщиков на эскроу счете застрахованы Агентством по страхованию вкладов. В случае банкротства банка или отзыва лицензии, деньги дольщику возместит Агентство — выплатит сумму, равную стоимости квартиры, но не более десяти миллионов рублей.
3. Открытие счета эскроу, как правило, дешевле, чем альтернативные варианты: аккредитив или банковская ячейка.
4. На счет эскроу можно переводить деньги безналичными платежами, что удобнее и безопаснее, чем наличный расчет.

Для застройщика работа по эскроу счетам обязательна с 1 июля 2019 в соответствии с требованиями Федерального Закона 214-ФЗ. Они лишаются возможности привлекать деньги дольщиков напрямую, а будут кредитоваться в банках или вкладывать в строительство свои средства. Такие изменения в законодательстве существенно повлияют на работу застройщика, и, скорее всего, средний и малый бизнес будет терпеть некоторые трудности.

Описание процесса заключения договоров эскроу

1. Подписание Соглашения о взаимодействии по счетам эскроу

Первым шагом является заключение между партнером и Банком Соглашения о взаимодействии по счетам эскроу — документа, в котором перечисляются все жилые комплексы с их адресами или адресными ориентирами, списком объектов ввода в эксплуатацию (строительных очередей) и списком полномочных представителей, которые будут подписывать индивидуальные условия. Банк будет открывать счета эскроу только в отношении объектов, перечисленных в этом списке.

Актуальный список жилых комплексов и объектов ввода в эксплуатацию, с которыми работает Банк, можно получить, вызвав соответсвующий сервис API. Этот сервис вернет, помимо наименований объекта ввода в эксплуатацию, присвоенные этим объектам коды

Важно! Коды из этого списка необходимо будет указывать в запросе на формирование индивидуальных условий; по переданному коду система Банка сможет найти нужный ЖК, очередь и список полномочных представителей

2. Получение черновика индивидуальных условий для подписания

Индивидуальные условия по эскроу представляют собой XML документ, включающий стандартные условия Банка и индивидуальные параметры для конкретного договора эскроу. Информационной системе партнера необходимо вызывать сервис API Банка, передав в качестве параметров реквизиты сторон, сумму и другие детали (полный список параметров с комментариями приведен в описании сервиса в соответствующем разделе). Также необходимо указать код объекта ввода в эксплуатацию (строительной очереди), к которой относится объект недвижимости. В ответ сервис вернет полностью готовый к подписанию XML документ.

3. Передача подписанных индивидуальных условий в Банк

После того, как индивидуальные условия были сформированы, их необходимо подписать с помощью ЭЦП и передать вместе с подписью в виде CMS контейнера (стандарт описан в RFC 5652). В ответ сервис вернет идентификатор сохраненных в системе Банка индивидуальных условий. По этому идентификатору можно будет получить исходный XML текст условий, отозвать или узнать статус обработки.

4. Отзыв подписанных индивидуальных условий

Партнер имеет возможность отозвать направленные ранее индивидуальные условия, однако это возможно только в том случае, если депонент еще не подписал документ со своей стороны. После подписания документа депонентом, отозвать индивидуальные условия будет нельзя.

5. Получение текста индивидуальных условий и статуса обработки

Партнер имеет возможность в любой момент получить текст индивидуальных условий (XML) или статус его обработки, вызвав соответствующий сервис. Возможные значения статусов с описанием приведены в разделе Справочники.

6. Получение списка счетов эскроу с остатками за заданный период.

Партнер имеет возможность запросить список всех своих счетов эскроу с детализацией по остаткам за выбранный период, а также состояние счета.

7. Запрос операций по счету эскроу за выбранный период.

Партнер имеет возможность запросить список операций по интересующему счету.